1棟アパートの実態を勉強するためにシノケンのアパート経営に資料請求をしてみました!

1棟アパートや1棟マンションでいきなり不動産投資を始めるのは怖い。

でも区分所有の不動産投資方法では、思うようにキャッシュ・フローを増やせない。

書籍やネットの情報だけでは、1棟アパートや1棟マンションに手を出すのは怖いですよね。

そこで、1棟アパートの実態を勉強するためにCMでもおなじみのシノケンのアパート経営に資料請求をしてみました。

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私の体験が皆様の役に立てばと思いましたので、シノケンとの実際のやり取りを記事にしてみます。

不動産業者シノケンの会社概要と面談を行う事になった経緯

株式会社シノケングループは福岡に本社を持っていて、1棟アパート経営をメインに業績を拡大している不動産を中心としたグループ会社です。

数ある不動産会社の中でシノケンを選んだ理由は

“1棟アパートと検索して、1番最初に出て来たから”

です。

シノケンのサイトをみた後で、他にもいくつかサイトを見ました。その中でもシノケンは、上場していて安心感がある所と、地方で幅広く1棟アパートを運営するわけではなく、都市部に集中させている所に興味を持ちました。

1棟アパート経営を始めるに際して、興味を持った不動産会社から学ぼうとシノケンのサイトから無料資料請求をしました。

→シノケンの不動産投資に関する無料資料請求

DVDもついているとの事でしたが、年末年始という事で発送が遅れているとのお詫び書きが入っていました。

その他、資料がいくつか入っているのですが資料1つ1つにボリュームがありお金をかけているなという感想です。

中でも、漫画形式である家庭の1棟アパート取得物語はスラスラ読めました。

漫画の中では、良い事ばかりではなく

必ず不動産投資リスクは残る!

という事を繰り返し、書かれていたので不動産投資の良い事ばかりを説明する会社より安心出来ました。

そして、無料資料請求の申込後、担当者の林(仮名)さんからメールが届きました。

面談前 メールと電話のやり取り

無料資料請求の申込後、林さんからまずメールが届きました。

メールの内容は

大阪に来る予定があるので、時間が合うなら簡単な説明をさせて欲しいといった内容です。

私は候補日の中から時間を指定して返信しました。

電話もかかってきていましたが、タイミングが悪く出られなかったため後日かけ直しました。

電話では

  • 1棟アパートの話を聞くのは初めてである事
  • 自宅ローンと区分所有マンションのローンがある旨
  • 1棟アパートを購入するに際し融資枠は大丈夫なのかどうか

について伝えておきました。

無理矢理感は全くなかったので、安心して無料資料請求出来そうです。

2つ目の項目で区分所有マンションのローンという事を書いていますが、私は2017年5月に初めての不動産投資物件として大阪に中古の区分所有マンションを購入しました。不動産投資初心者だった私が、サラリーマン大家になるまでの体験記を書いていますので興味のある方はご覧ください。

→不動産投資初心者の始め方 サラリーマン大家になるまでの体験記

面談内容 融資と会社概要説明

11月18日に嫁と2歳の子供を連れて、新大阪にあるシノケンの事務所に面談に行きました。

特に持ち物の指定は無かったのでパソコンと電卓だけ持って行きました。

その場で決めるつもりは全くなかったので、ハンコは持っていっていません。

当日は雨で渋滞していたので、少し遅れる旨の連絡をしました。事務所の建物に着くと、林さんはロビーまで出てきて待ってくれていました。

kai
遅れて申し訳ありません。Kaiです。ロビーまで出て来て頂きすみません。
林(仮名)
いえいえ、雨で足元が悪い中お越し頂きありがとうございます。

挨拶を済ませると、事務所に案内してくれました。

事務所に着くと、会議室に通されお茶を準備していただきました。不動産会社に行くとシノケンだけではなく、私の伺った全ての不動産会社が飲み物を出してくれます。

子供用のジュースが無くて申し訳ありません。
kai
いえいえ、こちらこそ気を使わせてしまい申し訳ありません。
新大阪のオフィスは営業マンは駐在していなくて、管理の方だけが駐在しているんです。大阪で物件を探していると問い合わせが入れば、東京から出張で来てるんですよ。

大阪に営業マンがいないという事に少し驚きました。シノケンの会社規模なら大阪にも数十人の営業マンがいてもおかしくなかったので。

kai
それは大変ですね。私も出張多いのですが初めは美味しいご飯や名物を食べる事が出来て楽しいですけど、出張が多くなると移動で時間とられて疲れますよね。

サラリーマンあるあるのような会話をしながら本題に入って行きました。

先ずは、お電話で伺っていた、いくらまで融資が可能かという話からさせていただきます。
Kai様の場合は、自宅ローンと区分所有マンションのローンを合わせて××万円ございます。区分所有マンションは収益が出ていますので、融資枠を使ったと見なさずむしろプラスになります。ですので、年収と自宅ローンの関係だけを考慮します。考慮した結果、××万円までは融資が可能です。
kai
そこまで融資可能なんですか?以前に、2つ目の区分所有マンションを購入しようとして中国銀行で物件価格の90%程度の融資を受けようとしたのですが、物件価格の8割程度しか受けられないと購入を断念した事があるんです。
金融機関や物件によって融資の審査基準は異なるので、何か理由があったのかも知れませんね。
kai
色々、理由について考えてみたりしたのですが結局はその融資担当者にしかわからないんですよね。

融資については、本当に謎が多いです。いつかしっかり勉強したいなぁと思いながら現在に至っています。金融機関の融資担当者に仲の良い友人なんかがいれば良いのですが、あいにく、そのような友人はいないので困っています。

次に弊社が送付していた資料はもうご覧になられていますでしょうか?1棟アパートの取り扱いは首都圏、大阪、名古屋、仙台、福岡のみになります。
kai
それは、立地を厳選して確実性の高い収益のみを取りに行っているという事ですか?
そうです。しかも、駅から徒歩10分以内に限定しています。ただし、仙台は例外です。その理由は人気のエリアが徒歩10分以上かかるためです。駅からの距離というのは入居率や価格に大きな影響を与えますからね。
また弊社では、自社で土地を現金購入して地盤や土壌汚染等を調査した上で、1棟アパートを建設し売り出しています。そのため、万が一問題が生じたとしても弊社で保証をするようにしています。
kai
なるほど。自社物件になるので、仲介手数料はかからないんだなぁ。
なんて事を考えていたのですが、話しの続きは想定していなかった事でした。

そのため、建物10年と地盤20年の保証をしています。収益物件にありがちな瑕疵担保責任の免責はありません。

1棟アパート経営の知識はほとんどない状態で、説明を受けに行ったので区分所有マンションとは異なる点が多く新鮮な気持ちで話を聞けました。

後は、近年の大震災でも全壊・半壊はゼロだった事や、グッドデザイン賞を受賞している事、定額リフォーム制度を採用する事で空室期間のロスを軽減している事、家賃滞納保証をしている事、初回満室保証をしている事等を伺いました。

本当に知らない事だらけで

kai
これはアカン。全く対等に話が出来る土俵に立ててない。1棟アパートに手を出すには、もっと勉強してからじゃないと納得して購入は出来なさそうだ。
という事を痛感しました。

面談内容 大阪の1棟アパートについての説明

融資や会社概要の話を聞いた後は、実際に大阪で購入可能な物件の話を聞きました。

kai様は大阪の物件をご希望との事でしたので、ご紹介出来る物件を1つ持ってきました。岸部駅にある7戸のアパートです。

物件概要や資金計画を見ながら話をしてもらったのですが、物件価格とローン額に衝撃を受けました。いや、新築アパートなんで勿論金額は大きくなるのはわかるのですが、区分所有マンションばかり見て来たのでビックリしますよね。

どこまで情報を公開しても良いのか確認していないので詳細な説明は避けますが、土地と建物を合わせた金額は億前後です。

kai
岸部駅というと、大阪では建都で盛り上がっている地域ですね。

建都については知らない方がほとんどだと思いますので簡単に説明しておきますね。

平成31年度(2019年度)に予定されている国立循環器病研究センター(国循)の移転建替を見すえた「健康・医療のまちづくり」の名称・愛称です。

はい。今後も盛り上がっていく地域だと考えています。アパートの周辺もこれから区画整理が進む事が想定されるので、価値は上がっていくと思います。
kai
確かに将来性はありそうです。ただ、資金計画を見る限り満室でもキャッシュフローは思ったより出ないんですね。
kai様の希望としては、区分所有では望んでいるキャッシュフローが出ないので、キャッシュフローを増やすために1棟アパートを探されているという事でしたよね。そうであれば、私どもの扱っている物件では希望に添えない事になります。しかし、安定したキャッシュフローを生む立地の良い新築の1棟アパートは担保としての価値をとることが出来ます。このアパートを担保に更なる買い増しをしていくと考えて頂ければ将来的にはkai様が望むキャッシュフローを生み出す事も出来るのではないかと考えています。
kai
なるほど。そのような考え方もありますね。

と、ここで嫁に意見を求める事にしました。嫁の意見は

買ってもいいんじゃない?
kai
おぅ。マジか。そういえば1件目に取得した区分所有マンションの時も同じスタンスだった。。。

簡単にkaiと嫁の投資に対するスタンスを説明すると

kai:リスク30%でリターン30%取りたい(ちょっとしたリスクでちょっとしたリターンが欲しい)

嫁:リスク10%でリターン10%取りたい(微々たるリスクで微々たるリターンが欲しい)

なんです。金額規模が大きくなっても視点がブレない嫁です。

だって立地の将来性はそこそこあるでしょ。空室にならないでしょ。家賃滞納保証あるでしょ。初回満室保証でしょ。建物10年と地盤20年の保証でしょ。・・・金額規模が大きくなってもリスクが変わるわけではないでしょ。

考え方はみんな違ってみんな良い。です!

結局、購入するのは私なので

kai
即決は出来ないです。すみませんが、持ち帰って検討させて下さい。
わかりました。前向きに検討いただければ幸いです。
kai
ちなみに、シノケンさんでは中古の1棟アパートは取り扱っていないんですか?
ない事はないのですが、中古の1棟アパートであれば弊社より他社で探される事をおススメします。経営方針に沿った、自社購入、自社建築の新築アパートをコア事業としているので、良い物件は紹介できないと思います。
kai
そうなんですね。業績好調な理由がわかる気がします。経営方針に沿ってブレずに会社経営を行っているという事ですね。

今回のシノケンとの面談で新築アパートのメリットについては少し知識がつきました。この知識をベースに、中古の1棟アパートを多く取り扱っている業者を回ってみようと思います。

シノケンの評判 無料資料請求から不動産担当者と面談 まとめ

面談を受けてみて、良かった事は

  • シノケンでは融資はおりるので新築1棟アパートに手を出す事は出来る。
  • リスクを低く抑えると、新築1棟アパートでもキャッシュフローは思ったほど出ない。
  • 担保価値を取るなら新築1棟アパートはあり。
  • 区分所有マンションと視点が全く異なる事が理解出来た。
  • 中古の1棟アパートを探す時の基準となるものが自分の中に知識として蓄えられた。

といった感じです。

また、対応してくれた担当者の方も誠実で真摯だったので好感が持てました。

不動産投資というのは、やはりリスクがあります。

不動産投資で成功するためには自分なりに納得して物件を購入する必要があるのですが、自分が納得するためには情報・知識を出来る限り集めましょう。

情報・知識を集める方法は主に4つです。

  1. ネットで調べる
  2. 書籍を読む
  3. セミナーに参加する
  4. 実際の不動産会社から話を聞く

経験上、上から1.2.3.4の順番で情報・知識を集めやすいですが、下から4.3.2.1の順番で情報・知識の精度が高いです。

今回は4.実際の不動産会社から話を聞くという記事でした。

新築1棟アパートを検討しているのであれば、シノケンはおススメ出来ます。

興味のある方は以下のリンクから無料資料請求を行い、担当者とアポを取って話を聞いてみてはいかがでしょうか。

シノケンは勿論、しつこい勧誘はなさそうでしたので資料だけでも見たいという方にもおススメです。資料の中に10分程度で読める155Pの漫画があるのですが、これだけでも価値があると感じました。

新築1棟アパート経営に興味がある方にはおすすめです。

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