不動産投資を今年初めて行った方は確定申告という手続きが必要になります。

確定申告といっても具体的に何をすればいいのでしょうか。

私は、2017年5月に初めて不動産投資物件を購入しました。

購入した不動産投資物件の概要は以下の通りです。

私も不動産投資の確定申告は今年が初めてです。

直前であわてないように、予め確定申告について一緒に勉強しておきましょう。

ポイントは節税対策

です。

確定申告とは

まずは、確定申告とは何かという事を知りましょう。

確定申告とは、1年間(1月1日から12月31日に得た所得(もうけ)を再計算し、納税額(所得税等)を確定させるための手続です。

確定申告には確定申告書という書類を作成する必要があります。

確定申告書の入手・作成方法

確定申告書は、国税庁HPの確定申告作成コーナーから作成するのが1番早いです。ちなみに個人の方だと、e-TAXよりも印刷して提出した方が楽です。なお、青色申告決算書(不動産所得用) 「不動産所得がある方はこちら」を選択して進めましょう。

青色申告にするだけで、利益から10万円を差し引くことが出来ます。結果として、納付する税金を少なくすることができます。

確定申告書を提出する場所

確定申告書を提出する場所は、所得税の確定申告書は、提出時の納税地を所轄する税務署長に提出することになっています。

納税地は一般的に住所地になります。

私の場合ですと、大阪府吹田市の税務署に提出すれば良いです。

国税庁のNo.2029 確定申告書の提出先(納税地)から詳細を確認する事が出来ます。

提出する期間

確定申告書の申告期限及び納期限:平成30年3月15日(木)

ただし、確定申告の相談及び申告書の受付は平成30年2月16日(金)から出来ますので、1ヶ月間の間に提出しましょう。

国税庁の申告・納付等の期限から詳細を確認する事が出来ます。

提出する書類

確定申告で作成し、提出する書類は2つです。

  1. 不動産の収支内訳書
  2. 確定申告書B(第1表、第2表)

この2つの書類を作成するためには、様々な書類や領収書等が必要です。

  1. 源泉徴収票・・・取得先:勤務先
  2. 不動産売買契約書・・・取得先:不動産会社
  3. 売渡精算書(不動産売買時の費用明細書)・・・取得先:不動産会社
  4. 譲渡対価証明書(マンションの土地と建物の按分割合を示す書類)・・・取得先:不動産会社
  5. 賃貸借契約書・・・取得先:不動産会社
  6. 不動産投資用ローンの明細・・・取得先:ローン会社
  7. 不動産取得税の納付書・・・取得先:各都道府県の自治体

不動産の収支内訳書を作成する為に必要な知識

  • 収入

収入は振込手数料を除いた家賃収入となります。これ以外にも

名義書換料、承諾料、更新料又は頭金

敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの

共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代

なども含まれます。

  • 必要経費

必要経費とすることができるものは、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるものであり、主なものとして貸付資産に係る次に掲げるものがあります。

  1. 固定資産税
  2. 損害保険料
  3. 減価償却費
  4. 修繕費

これらは国税庁のNo.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)から確認する事が出来ます。

不動産所得の必要経費をどこまで含めるかが節税のポイント

不動産所得に関して節税をするためには、この必要経費の理解が大きなポイントとなります。

私の職業柄、税務には詳しいのですが税理士によって必要経費の範囲については考え方が異なります。また、税務調査に来る調査官によっても考え方が異なります。したがって、税理士に相談して必要経費として認められると教えられても、税務調査で引っかかる事は充分にあり得ます。なお、ネットで『不動産所得 必要経費』と検索しても様々な意見が出てきます。

”不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるもの”

国税局が記載しているこの文言を十分に理解し必要経費に含まれると判断出来るものは可能な限り含めましょう。

税理士に相談したい方は以下のリンクから無料で紹介してもらえるのでご利用ください。
→税理士の無料紹介

不動産投資の確定申告初心者 まとめ

  • 確定申告とは

1年間(1月1日から12月31日に得た所得(もうけ)を再計算し、納税額(所得税等)を確定させるための手続です。

  • 確定申告書の入手・作成方法

国税庁HPの確定申告作成コーナーから作成します。

  • 確定申告書を提出する場所

住所地の税務署に提出します。

  • 提出する期間

平成30年2月16日(金)~平成30年3月15日(木)の間ですので、忘れないようにしましょう。

  • 提出する書類

不動産の収支内訳書と確定申告書B(第1表、第2表)が必要です。2つの書類を作成するためには、7つの資料等が必要ですので事前に準備しておきましょう。

  1. 源泉徴収票・・・取得先:勤務先
  2. 不動産売買契約書・・・取得先:不動産会社
  3. 売渡精算書(不動産売買時の費用明細書)・・・取得先:不動産会社
  4. 譲渡対価証明書(マンションの土地と建物の按分割合を示す書類)・・・取得先:不動産会社
  5. 賃貸借契約書・・・取得先:不動産会社
  6. 不動産投資用ローンの明細・・・取得先:ローン会社
  7. 不動産取得税の納付書・・・取得先:各都道府県の自治体
  • 不動産の収支内訳書を作成する為に必要な知識

収入と必要経費を把握しなければなりません。国税庁のNo.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)を確認しておきましょう。

  • 不動産所得の必要経費をどこまで含めるかが節税のポイント

”不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるもの”

必要経費を含めれば含める程、節税になります。不動産所得の必要経費についての考え方は税理士、税務調査官の個人個人で異なる事から自分でもしっかりと説明出来るものを必要経費に含めましょう。

税理士に相談したい方は以下のリンクから無料で紹介してもらえるのでご利用ください。
→税理士の無料紹介

kai
今回は、不動産投資の確定申告初心者に向けて記事を書いています。私も不動産投資での確定申告は初めてです。自分の知識と周りの税理士仲間の意見を聞きながら、何が必要経費となるのかしっかりと考え判断したいと思います。

初めての不動産投資を行った記事も併せて紹介しますので、よろしければご覧ください。

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