不動産投資物件を購入した後の借入金の残高や収支管理は出来ていますか?

不動産投資は不動産を購入したら、基本的には管理会社に任せていれば自動でお金が入ってくるという投資方法です。

ですが、借入残高や収支管理が出来ていないといつの間にか収入より支出が上回っていたり、繰上返済のタイミングを逃したりする事もあります。

そうならないように、所有する不動産投資物件の借入残高や収支管理はしておきたいものです。

そこで所有する不動産投資物件の借入残高や収支管理等に関するシュミレーションを自動的にしてくれる便利なアプリがあります。

Renosy Insightという不動産投資アプリです。

今回はこの「Renosy Insight」について、その特徴、使い方やメリット、評判通り不動産投資に役立つアプリなのか、私が実際に使ってみた感想を書きたいと思います。

株式会社GA technologiesとは

まず、初めに不動産投資アプリRenosy Insightを開発したGA technologiesという会社について説明しておきますね。

GA technologiesのHPに記載されている事業内容は以下の通りです。

・AIを活用したリノベーションアプリ、Renosy®(リノベ版) apps.の開発・運営

・カジュアル不動産投資アプリ、Renosy®(投資版) apps.の開発・運営

・AIを活用した不動産業務支援ツールTechシリーズの開発

AIを基盤として不動産投資物件の販売を行っています。

設立は平成25年と設立間もない会社ではありますが、近年売上を大きく伸ばしている会社です。

不動産投資の点に着目した時に、GA technologiesの良い所は、とにかく管理手数料が安い所になります。

実際に私も、GA technologiesで初めての不動産投資物件を購入しました。

2017年5月に初めて購入した不動産投資物件の概要は以下の通りです。

GA technologiesで初めての不動産投資物件を購入した私が、不動産投資アプリRenosy Insightの機能とメリットについて実際に利用した感想を踏まえてお伝えします。

※GA technologiesで不動産物件を購入した経緯はこちらの記事参照
ついにサラリーマン大家になりました!実際に買った不動産投資物件の詳細を公開します!!

不動産投資アプリRenosy Insightの特徴

Renosy Insightとは、所有している不動産投資物件の借入残高や不動産から得られる収支について自動的にシュミレーションをしてくれる無料の不動産投資アプリです。

また、所有している不動産投資物件の書類一覧(賃貸借契約書、重要事項説明書、売買契約書)がアプリ上で確認出来ます。

確定申告書の添付書類である収支内訳書を作成する際には、不動産の所在地や用途・貸付面積・賃借人の住所氏名・減価償却費の基礎情報等を入力する必要があります。

これらの項目は、賃貸借契約書、重要事項説明書、売買契約書等を見ながら入力する必要があります。

先日、確定申告書と収支内訳書を提出しましたが、作成時にはRenosy Insightを見ながら進める事が出来たので便利でした。(参考:不動産投資初心者が確定申告で必要となる収支内訳書を作成してみた

所有している不動産投資物件の書類一覧(賃貸借契約書、重要事項説明書、売買契約書)についてアプリ上で確認出来る事も便利ですが、Renosy Insightのメイン機能は所有する不動産投資物件の基本シュミレーションを自動的に作成してくれている事です。

不動産投資物件の基本シュミレーションの最終時点は90歳です。(追加物件購入・繰上返済・売却予定があれば、反映させることで当該シュミレーションも作成出来ます。)

90歳になるまでに、借入残高や不動産から得られる収支累計について年間推移をシュミレーションしてくれます。

ここで気になるのは自動で作成されているシュミレーションは、どの程度まで条件設定がなされているのかという事です。Renosy Insight内に基礎となる条件について細かく記載がありました。

シュミレーションでは、条件設定が全てといっても過言ではないのでしっかり見ていきましょう。

物件シュミレーションの基礎条件①家賃下落率を反映してくれる

物件は築年数が立つごとに、劣化していきます。

通常は劣化を物件価格や家賃に反映する必要があるのですが、Renosy Insightでは外部機関の調査結果も踏まえ家賃下落率を算出しているとの事です。

具体的には、築年数ごとに

築0年-10年(-2%)

築11年-20年(-1.5%)

築21年-60年(-0.8%)

と減衰率を3段階に分けたものを累乗近似(y=a(x+c)^b)した減衰曲線を元に算定しているとの事。

kai

累乗近似(y=a(x+c)^b)?なにそれ。となったので

調べてみたのですが、やっぱり分かりませんでした。

きっと、以下のような図になるのでしょう。

新築から1年経過するときにもっと大きく価値は下落する気はしますが、その他は私のイメージ通りです。

このシュミレーションでは新築時に8万円の家賃で貸せていたなら、10年後には約6万4千円になっている計算ですね。

  • 8万円-(8万円×(2%×10年))=6万4千円
kai

上記の条件だけを考えると、家賃が下落しにくい築20年くらいの物件が不動産投資物件としては良い気がしてきますね。長くなればなるほど老朽化や低家賃による入居者の属性も悪化する事が想定されますし。

物件シュミレーションの基礎条件②設備費用を反映

次に考慮される条件は、設備費用です。

設備費用は一般的にはエアコンや給湯器の交換が想定されますよね。

このシュミレーションで考慮されているのは以下の事項です。

  • エアコン(約6.5万円を15年毎)
  • ウォシュレット(約3万円を15年毎)
  • 給湯器(約7万円を20年毎)
  • コンロ(約6万円を20年毎)
  • ガラス(約4万円を30年毎)
  • 浴室乾燥機(約10万円を15年毎)
  • 混合栓(約3.5万円を15年毎)

思っているよりも細かく条件設定がされていました。

ここで、上記にクロスの張り替えや室内クリーニング費用が入っていない事に気が付く方もいらっしゃるかも知れません。

実は不動産投資アプリRenosy Insightを開発しているGA technologiesの場合は、クロスの張り替えや室内クリーニング費用はGA technologies負担なんです。

これは賃貸借契約書にも明記されています。

クロスの張り替えや室内クリーニング費用も含んで管理手数料月々1,080円(税込)は、他の不動産投資会社と比べても格段に安いですね。

物件シュミレーションの基礎条件③空室リスク等を反映

最後は不動産投資を行っていると発生してしまう空室リスクについてです。

不動産投資アプリRenosy Insightを開発しているGA technologiesでは、空室リスクを極力抑えるために、築浅の区分所有マンションに限定して取扱をしています。

GA technologiesの実績平均である4年間で2か月の空室想定で、毎月の賃料の約4.1%を反映しています。

また、税額の計算においては給与所得控除等を考慮しているようです。

さらに、シュミレーションの注意書きには記載されていませんでしたが、シュミレーション結果には

  • 不動産取得税額
  • 固定資産税総額
  • 都市計画税総額

も反映されていました。

では、家賃下落率、設備費用、空室リスク等を加味したシュミレーション結果をお見せします。

シュミレーション結果は?70歳代でようやく収支累計がプラスに

シュミレーション結果を早速お見せします。

90歳まで持ち続ければ8百万円を超える収入になるようです。

が、そんな先の事わかりませんよね。

このシュミレーション結果で着目すべきは収支がプラスになる年齢です。

赤い部分が、借入金の残高で緑の部分が収支累計となっているのですが、緑部分がプラスになるのが70歳代です。

いくら低金利で借りる事が出来ているとは言え、繰上返済が行える状況の際には積極的に繰上返済を行い利息を少しでも減らしていきたいですね。

そして、築浅で駅からの距離が近かったり、立地の良い所にある物件の利回りは低くなります。そのため、上記のように収支累計がプラスになるのに年数が必要なケースも多くなります。年数が長くなればなるほど、想定されなかったリスクが発生する可能性は高くなってしまいます。

もちろん、駅の再開発や他の要因で想定よりも不動産投資物件の価値が上がる可能性もないわけではありません。

しかし、現状のシュミレーション結果からわかるのは、不動産投資を行うには利回りや売却益を考えるだけでは駄目だという事です。

では、不動産投資で利回りや売却益以外のメリットは何があるのでしょうか。

  1. 節税効果
  2. 保険の代用
  3. 相続・贈与税対策

ずばり上記3点がメインになります。

節税効果、保険の代用、相続・贈与税対策については以下の記事で紹介していますので、よろしければご参考下さい。

→30代妻子持ちサラリーマンの不動産投資を行うメリット~ゆとりがない老後生活は嫌だ~

まとめ 不動産投資アプリRenosy Insightで不動産投資物件のシュミレーションを確認してみました

今回は不動産投資アプリRenosy Insightについて不動産投資物件のシュミレーションの観点から記事を書かせていただきました。

賃料収入をメインとする不動産投資は長期間に渡る運用になります。

1年後ならまだしも、10年後・50年後の話となる場合は、いくらシュミレーションをしても予測不能の自体に陥る事は十分考えられます。

そのような中でも、不動産投資アプリRenosy Insightはある程度の仮定をおいてシュミレーション出来るアプリとなっていました。

このようにある程度信頼できるシュミレーション結果が出た事で、上述させていただきました節税効果、保険の代用、相続・贈与税対策という観点でも不動産投資を捉えないといけない。と改めて認識する事が出来ました。

サラリーマンであれば基本的に所得税・住民税を抑える事が出来るでしょう。

また、既に保育園に通っているお子様がいらっしゃれば保育園料の引き下げも出来る可能性があります。

これから結婚・出産で新たな家庭を持つ方は生命保険変わりとしても代用できる可能性があります。

さらに、子供や孫に財産を残したいと思われる方は、贈与・相続税の対策になる可能性もあります。

単純に毎月いくらお金が入ってくるという事だけに着目するのではなく、様々な観点から総合的に不動産投資を考えてみて下さい。

最後にいくつか関連する記事を紹介させていただきます。

株式会社GA technologiesで不動産投資物件を購入していなくても利用できる「Renosy」という不動産投資アプリについて詳細な記事を書いています。

→不動産投資アプリ「Renosy」の評判は?実際に利用した感想をお伝えします

なお、この記事を読んで不動産投資に興味を持たれた方は、サラリーマンである私が不動産投資を始めるまでの軌跡を記事にしているので、こちらも読んで頂けると幸いです。

→不動産投資初心者の始め方 サラリーマン大家になるまでの体験記

不動産投資やGA technologiesという会社が気になる方は、以下のGA technologiesのサイトから無料DVDも入手出来ますのでどうぞご利用下さい。

このDVDは不動産投資をやりたいけど、まだ始めていない方にとって、不動産投資へのモチベーションを上げるDVDとなっています。

→無料DVDとパンフレットはこちら