★不動産投資を始めるに当たり不動産業者の担当者と面談する際に注意するべきポイントをまとめました。

こんにちは。パパ好き?と、息子に聞くと首を横に振られるサラリーマン大家のkaiです。

不動産投資会社(業者)との面談準備をせずに、面談した結果、担当者の話に流されて物件を買ってしまった。

希望する物件ではない物件をすすめられて時間を無駄にしてしまった。

このような失敗をしたくありませんよね。

今回は私の不動産業者との実際の面談体験から得た、不動産業者への面談前と面談時の注意点を教えます。

実際の面談体験から、おすすめの不動産業者をまとめた記事もございますので、興味のある方はご覧ください。

→おすすめの不動産投資会社はどこ?実際に面談した会社の評判・感想をまとめました

①面談前~不動産投資について、明確な基準を持っておく~

不動産業者の担当者もあなたと同じように自分の生活を持っています。

物件を売って、社内での評価がなされ、給料を貰っています。

あなたに寄り沿い、あなたの希望する物件を提案したいと思う一方、社内での評価が上がる物件を売りたいのです。

そのため、あまり魅力のない不動産投資物件に付加価値をつけるために「未公開物件」とか「当社でしか扱っていない物件」といった言葉を使い、あなたの期待感を高め思考を鈍らせて来る可能性があります。

担当者の言葉を鵜吞みにして大きな損失を出した後で、不動産投資物件を購入した事を後悔しないようにするためにはどうしたら良いのでしょうか?

答えは、あなたが明確な不動産投資の基準を持って担当者の言葉を鵜呑みにしないことです。

不動産投資の基準といっても人それぞれですが、ローンの有無、物件価格、表面利回り、立地、駅までの距離、築年数、広さ等が主な基準になります。

例えば、ローンは出来るだけ組みたくないけど、手元のお金は1000万円しかない。

そんな中で物件を探しに行ったときに、担当者から

担当者
ローンを200万円程追加してもらえれば、条件の良い物件が提案できるのですが…。今は金利が安いので変動金利にするとほとんど負担はありませんよ。

と言われたらあなたはどうしますか?

ローン保証料や金利負担によって利回りがいくら悪化するかを数値化して、適切な判断が出来ますか?

変動金利や固定金利の選択による、金利上昇のリスクを含めた将来計画をその場で具体的に描けますか?

担当者の話術に引き込まれ、担当者に言われるがままローンを組んで不動産投資物件を買ってしまい、購入後になってやっぱりローンを組まなければ良かったと後悔する可能性があります。

そうならないためにも、明確な不動産投資の基準を持つことをおすすめしています。

明確な不動産投資の基準について一例を上げてみますね。細かく厳格にしすぎると購入する物件が無くなる可能性もありますので、その点には留意する必要があります。

  • 駅から5分
  • 築15年まで
  • ローンは1,000万円までで金利は変動金利
  • 大阪市北区か福島区
  • 最低20㎡
  • 表面利回り8%以上

等が不動産投資の基準となります。

②面談時~比較可能な他社の不動産投資資料を持っていく~

明確な不動産投資の基準を持つ事が出来れば、いよいよ不動産会社との面談です。

面談時に準備すべきポイントが1つあります。

それは、紹介される不動産投資物件と比較できるようにあなたの不動産投資の基準に近い、他社の不動産投資に関する資料もを事前に準備して持っていく事です。

面談時には希望に合致する物件だけではなく、似たような物件をいくつか紹介してもらえますので(前の小見出しで紹介した、「未公開物件」や「もう少し値段をあげれば…」とかですね!)、他の不動産会社の資料を持っていくとその場で比較する事が出来て話が進みやすいですよ。

面談時の注意点としては2つあります。

1つ目は『不動産会社によって不動産投資物件の資料形式や内容は変わる』という事です。

形式や内容が異なるケースをいくつか紹介します。

  • 表面利回りを記載しているorしていない
  • 簡易なCFを作成しているorしていない
  • 諸費用の内訳記載があるorない等

そうなった場合は比較するのに時間がかかったりしますので、いくつかの不動産会社の資料の中からご自身が使いやすい形式(書式)を決めておく事が必要です。別の不動産会社と話をするときは、あなたが選んだ形式(書式)を利用して、「この数値はどうなりますか?」と聞けるようにしておくと便利ですよ!

2つ目は『他社の不動産投資資料を持っていくときに、面談する不動産会社の担当者の立場を考慮出来るかどうか』です。

不動産会社の担当者は、あなたが取引をしてくれそうか?今後の取引可能性はありそうか?という観点や、ややこしい質問やクレームを言って来そうかどうか等でどのような物件を紹介するか決めてきます。もしくは全く紹介してくれないといった事もあります。

あなたは、他社物件と比較しながらも、『あなた(面談する不動産会社の担当者)を信頼しています。』という事を言葉や雰囲気で伝えないといけません。

kai
他の不動産会社との条件を比較して一番安い所から不動産投資物件を買います。

と伝えるのと

kai
あなた(面談する不動産会社の担当者)が気に入ったので、他の不動産会社との条件を比較は一応しますが、あなた(面談する不動産会社の担当者)から不動産投資物件を買いたいと考えています。

と伝えるのでは、後者の方が良い関係を築けますよね。

このように、面談する不動産会社の担当者の立場を考慮して話を進める必要があるので注意してくださいね。

③面談時~パソコン又はスマホを持っていく~

事前準備をいくらしても、その場で紹介してくれる物件の状況(空室状況や直近の売買実績)や想定外の事象に関しては対応出来ません。

その際の強い味方がパソコンやスマホです。

物件名+売却と物件名+賃貸で検索すれば、直近の売買実績や空室状況を確認出来ますので必ず持って行くようにしてください。

紹介してくれる不動産投資物件の直近の売買実績が1000万円なのに、1500万円で紹介されたらそれは割高な買物になりますよね!

なお、物件名+売却と検索すれば直接実績はすぐに出てきますが、紹介された物件の周辺状況(物件価格や開発が進んでいるかどうか等)も広く確認する事も必要です。

信頼できるサイトとして国土交通省のサイトを紹介しておきますね。

→国土交通省のサイト

例えば、大阪市城東区新喜多の物件情報を知りたいなら以下のように調べます。(1分かからず調べる事が出来ます。)

①上記のサイトから下記画像の真ん中左の赤枠をクリック。

②すると以下の画像が出てくるので、左側赤枠の項目を入力してクリック。

③すると以下の画像になり周辺状況がわかります。

不動産会社の担当者の言葉だけを鵜呑みにせずに、客観的な情報を集める事は不動産投資で成功するためには必要なので、覚えておきましょう!

④全体~心に余裕を持ち購入を焦らない事~

最後に紹介する注意点が一番大事と感じていますが、一番難しい事かも知れません。

心に余裕を持つ事です。

その面談時にとても良い不動産投資物件が見つかって、購入出来るならあなたの手間が少なくなり嬉しい事です。

ですが、あなたの明確な不動産投資の基準から外れた不動産投資物件にもかかわらず、その場の雰囲気に流され、勢いで不動産投資物件を購入してしまうと、後で後悔しても取返しがつきません!

『やらなくて後悔するよりは、やって後悔した方が良い』と言われる事があります。

この言葉は、自分でやれることをやった上で、これ以上どうしようもないという所まで状況が煮詰まった時に初めて使うものだと考えています。

不動産投資は人生の中でもとても大きな買物になります。大きなお金が動くときには、時間をかけてゆっくりと検討する必要がありますので、自分の心が流されないようにしましょう。

とは言え、サラリーマンをしながらの物件探しは正直時間が足りなくなり、早く不動産投資物件を購入したくなる気持ちも分かります。

情報を集めたり、色々な不動産会社を巡るのは大変です。

正直、調査や面談に行く事がおっくうになり『もうこれでいいや』と時間をかける事を辞めたくなります。私は何回かそうなりかけました笑

そんな時の対処法として私は面談に行くときに周辺の美味しいお店や、観光スポットを見つけて、家族で一緒に楽しむ事にしていました。

そうする事によって、『もうこれでいいや』と思う気持ちを抑える事が出来たので、参考にしてみてください。

上手く自分なりに工夫をして、心に余裕を持ち購入を焦らないようにしましょう!

まとめ

私は2017年5月に初めて大阪の区分所有マンションを購入しましたが、購入までに4社の不動産業者と面談をしました。

今回は私の実体験を踏まえて記事を書かせてもらいました。

なお、不動産投資物件の購入後もいくつかの不動産投資会社を巡っており、今まで面談した不動産投資会社のまとめ記事も書いていますので興味のある方はご覧ください。

→おすすめの不動産投資会社はどこ?実際に面談した会社の評判・感想をまとめました

不動産業者への面談前の注意点を4つ上げさせてもらいました。

  1. 面談前→不動産業者の話に流され希望しない物件を買わないために、不動産投資について明確な基準を持っておく。
  2. 面談時→比較出来るように他社の不動産投資資料を持っていく必要はあるが、担当者の気持ちを下げないように担当者の目線で言葉使いや雰囲気を考える。
  3. 面談時→紹介される物件の売却実績や空室状況をパソコン又はスマホで確認する。
  4. 全体→心に余裕を持ち購入を焦らない事が大切。

今後も自身の経験から気付いた情報や知識をどんどん皆さまにお伝えしていきますので、今後ともサイトを見に来ていただけると嬉しいです。

また、実際に不動産投資物件を購入した時の面談から契約までの記事を以下リンクに貼っておきますので参考にして下さい。

ついにサラリーマン大家になりました!実際に買った不動産投資物件の詳細を公開します!!