いよいよやってきましたね。

確定申告の時期が。

私は2017年に初めてサラリーマン大家になりました。

購入した不動産投資物件の概要は以下の通りです。

不動産投資を行っているサラリーマン大家で、確定申告初心者に向けて知っておくべき事というまとめ記事を以前に紹介しました。

→不動産投資の確定申告初心者が知っておくべき事をまとめました

不動産投資を始めると、確定申告の為に収支内訳書(不動産所得用)を作成する必要があります。

今回は実際に収支内訳書(不動産所得用)を作成する体験記事を紹介します。

この記事だけを見ても収支内訳書(不動産所得用)の作成がスムーズに行えるように、補足事項も説明しながら進めていきたいと思います。

確定申告とは納税額を確定させる手続き

まずは、確定申告とは何かという事を知りましょう。

確定申告とは、1年間(1月1日から12月31日に得た所得(もうけ)を再計算し、納税額(所得税等)を確定させるための手続です。

サラリーマンだけの収入の場合は、基本的には年末調整という作業を行うだけで納税は完了します。

しかし、年末調整だけでは不動産投資に係る納税額を確定させることが出来ないので、収支内訳書(不動産所得用)を作成して確定申告を行う必要があります。

要するに収支内訳書(不動産所得用)は確定申告を行うための提出書類の一部と考えて下さい。

確定申告書の入手・作成方法 まずは収支内訳書(不動産所得用)の作成から

確定申告がどんなものかが分かった所で収支内訳書(不動産所得用)を入手・作成していきましょう。

確定申告書をそのままネット上で入力するのが一番早いので、国税庁HPの確定申告作成コーナーに飛んでいきましょう。

リンク先に飛んだら、赤枠で囲ってある「申告書・決算書 収支内訳書等 作成開始」をクリックします。

次に書面かe-TAXの選択を求められます。e-TAXは専用の機械が必要なので書面を選択します。

注意書きが出てきますが、普段PCを利用している方なら、問題ないと思いますのですべて確認済みにチェックを入れます。

その後、以下の画面になりますので、青枠で囲った「青色申告決算書 収支内訳書 コーナーへ」をクリックします。

少し進むと以下の画面になります。

  • 家族を従業員としている
  • めっちゃ儲かった

というサラリーマン大家さん以外は、青色申告をするための手間の割にメリットがあまりないので白色申告で行きましょう。

その後の画面では、収支内訳書(不動産所得用) 「不動産所得がある方はこちら」という箇所だけを入力しましょう。

すると以下の画面になります。

基本的には黒で塗りつぶしている項目だけ入力出来ればOKです。

各項目の書き方の留意点は、税務署より

→平成28 年分 収支内訳書(不動産所得用)の書き方

というものが出ていますので、こちらを参考にして作成していきましょう。28年分しかネットから見つけられませんでしたが29年分も大きく変わりません。

収支内訳書(不動産所得用)が出来たら、次は確定申告書です。ですが所得税の確定申告書を作成する前に、入力データは保存しておきましょう。

データを保存しておけば、修正事項が見つかっても一から作り直す必要はありません。

以上で収支内訳書(不動産所得用)の作成は終了です。

1日でまとめてやろうとすると、初心者は丸1日以上の時間を使う覚悟が必要です。

確定申告期限が来る前に、徐々に作業をすすめて行くことをおすすめします。

収支内訳書(不動産所得用)と確定申告書を作成する上で、実際に作成して感じた重要ポイントがありますので紹介しますね。

まずは事前準備が重要という事です。

事前準備で必要な書類

  1. 源泉徴収票・・・取得先:勤務先
  2. 不動産売買契約書・・・取得先:不動産会社
  3. 売渡精算書(不動産売買時の費用明細書)・・・取得先:不動産会社
  4. 譲渡対価証明書(マンションの土地と建物の按分割合を示す書類)・・・取得先:不動産会社
  5. 賃貸借契約書・・・取得先:不動産会社
  6. 不動産投資用ローンの明細・・・取得先:ローン会社
  7. 不動産取得税の納付書・・・取得先:各都道府県の自治体
  8. 領収書

これらを元に作成する事になりますので、収支内訳書(不動産所得用)と確定申告書を作成する際には、手元にある状態で作業を始めましょう。いちいち、あれがないこれがないとなるのは時間のロスになります。

不動産の収支内訳書を作成する為に必要な知識

  • 収入

収入は主に振込手数料を除いた家賃収入となります。管理手数料や振込手数料が除かれて入金されているのであれば、入金との整合性と手間を勘案して入金金額で入力しましょう。

  • 必要経費

必要経費とすることができるものは、不動産収入を得るために直接必要な費用のうち家事上の経費と明確に区分できるものであり、主なものとして貸付資産に係る次に掲げるものがあります。

  1. 固定資産税
  2. 損害保険料
  3. 減価償却費
  4. 修繕費

これらは国税庁のNo.1370 不動産収入を受け取ったとき(不動産所得)から確認する事が出来ます。

個人の判断が入ります。理屈が説明できるものを経費として含めましょう。

確定申告を税理士に任せるという方法

上記の収支内訳書(不動産所得用)の作成に関する流れや、税務署からの平成28 年分 収支内訳書(不動産所得用)の書き方、不動産の収支内訳書を作成する為に必要な知識の項目を見て

やってられない…

と感じられた方は税理士に確定申告書の作成をお願いしてみるのも1つの手です。

税理士に相談したい方は以下のリンクから無料で紹介してもらえるのでよろしければご利用ください。
→税理士の無料紹介

無事に収支内訳書(不動産所得用)と確定申告書を作成出来た方は

  • 提出する場所
  • 提出する期間

についても以下に記載しますので、参考にしてみて下さい。

確定申告書を提出する場所

確定申告書を提出する場所は、所得税の確定申告書は、提出時の納税地を所轄する税務署長に提出することになっています。

納税地は一般的に住所地になります。

私の場合ですと、大阪府吹田市の税務署に提出する事になります。

なお、国税庁のNo.2029 確定申告書の提出先(納税地)から詳細を確認する事が出来ます。

提出する期間

確定申告書の申告期限及び納期限:平成30年3月15日(木)

ただし、確定申告の相談及び申告書の受付は平成30年2月16日(金)から出来ますので、1ヶ月間の間に提出しましょう。

なお、国税庁の申告・納付等の期限から詳細を確認する事が出来ます。

確定申告書を郵送しました

先日、苦心して作成した確定申告書を郵送しました。

最終チェックを自宅でしていたのですが、間違いが見つかりました。

間違いは確定申告書Bの第1表の以下画像の不動産所得金額と

確定申告書Bの第2表の以下画像の損益通算の特例適用後の不動産所得金額が一致していなかったのです。

理由は、収支内訳書(不動産所得用)を修正した際に、確定申告書Bの第1表の金額は修正したのですが、第2表の修正が漏れていたためです。

kai
ふぅ。恥ずかしい思いをするところでした

後、私はふるさと納税や株式投資をしているので寄附金税額控除や配当などに金額が入っています。

今年は不動産投資を始めた年なので、ふるさと納税限度額の算定にも苦心しました。

不動産所得がある方でいくらふるさと納税をすれば得するのか、分からないという方に向けて記事を書いていますのでよろしければご参考下さい。

→【ふるさと納税シュミレーション】 不動産所得がある方の限度額を計算してみよう

郵送は確定申告書をプリントアウトする際に、「提出書類等のご案内」という用紙の一緒にプリントアウトされます。

その中に、提出先の宛先を書いてくれていますので切って角2号の封筒に貼り付けました。

kai
修正等ありませんように。

まとめ 収支内訳書(不動産所得用)を作成してみた感想

今回初めて収支内訳書(不動産所得用)を作成してみましたが、率直な感想としては

1人でやるのは本当に大変!

です。

会計や税務の知識が全くない人が、サラリーマンという本業と並行して1人で完成させるのは時間と労力が半端なくかかります。

不動産投資物件を購入した不動産会社、収支内訳書を作成した事のある経験者、税理士等を頼った方が良いです。

特に経費に何を・どこまで・どのように計上するかという点においては、税の専門家である税理士の利用をおすすめします。

税金の額が大きく変わる可能性もありますので。

再度、無料で税理士に相談出来るリンクを貼らせて頂きますので、よろしければご利用ください。

→税理士の無料紹介

kai
今回の確定申告書と収支内訳書(不動産所得用)の作成には、本当に疲れました。最後に管理費を入れ漏れている事に気付いたり。領収書が後から出て来たり。また、来週最終見直しをして税務署に郵送したいと思います。