前回は大阪の不動産会社であるゼストエステートに伺った記事を書きました。

そこでは、購入検討している大阪北区の不動産投資物件の意見を貰い、融資枠を確認した所までを記事にしています。

前回の記事→大阪の不動産会社ゼストエステートの評判 2物件保有を目指して

今回は前回の続きについて書いていきたいと思いますのでお付き合い下さい。

新しく紹介された物件は、中津で1330万円

木村さんが中居さんに指示を出して資料を取りに行かせて10分後くらいでしょうか。

物件資料が届きました。

1つ目の区分所有マンションより築年数、物件価格、広さは良いです。

唯一1つ目の不動産投資物件が勝っているのは最寄り駅までの距離です。

この資料を見た瞬間の私の感想は、この物件を1件目に見たかった!!です。

ちなみに、現状67000円で入居しているので表面利回りは6.05%となっており、私の築浅物件の目標利回りを超えて来ています。

諸費用がいくらかかるのか、ランニングコストはどうかと交渉を始める

kai
今まで見てきた中で、一番私の希望に近い物件です。
木村
それは良かったです。オーナーの損切り物件ですので、この価格で提供出来ています。このような物件は中々出て来ないです。
kai
そうですか。諸費用についてはいくらかかってくるのでしょうか?
木村
仲介手数料、ローン保証料、火災保険料等でおおよそ100万円です。また、不動産取得税で9万円、固定資産税で5万円くらいかかってきます。

確かに、これらの経費はGAテクノロジーズより高いです。

おおよそ60万円くらい高いイメージでしょうか。

考慮すると、表面利回りは5.8%まで落ちてきます。

kai
管理手数料はいくらなのでしょうか。また、入居付の成功報酬や入居付のための広告費や退去時のクリーニング代の負担はどうなっているのでしょうか?
木村
管理手数料は今後のお付き合いも考え、通常3000円/月頂いているのですが1500円でやらせてもらいます。成功報酬と広告宣伝費はもらっています。また、クリーニング費用はオーナー様負担になります。

成功報酬と広告宣伝費で入居付の際に20万近く取られるような話だったかと思いますが、詳しくは忘れてしまいました。すみません。。。

これらをGAテクノロジーズとのランニングコスト比較してみます。

仮に2年に1回入居者が入れかわると仮定すると年間で以下の金額がGAより高くなります。

管理手数料・・・1500円(ゼスト)-1000円(GA)=500円×12ヶ月=0.6万円/年

成功報酬と広告宣伝費・・・20万円(ゼスト)÷2年=10万円-0円(GA)=10万円/年

なるほど、この差は大きいですね。合計で年間10.6万円違ってくる計算になります。

表面利回りに換算すると約0.8%(10.6万円÷1330万円)変わってきますので、GAさん基準で考えると表面利回り5.0%の物件と同等の価値になります。

kai
(上記の数値を示しながら)とても魅力的な物件なのですが、やはり量と質のトータルで考えると微妙なラインですね・・・
木村
色々、頑張らせていただきます。物件価格は1310万円まで落とします。諸費用についても仲介手数料部分を25万円下げさせて頂きます。この条件ではいかがでしょうか??
kai
それは嬉しいですね。でも、やっぱり年間負担が大きいのがネックです。仮にこれから10年保有していたとしても106万円違ってきますので。
木村
わかりました!それなら成功報酬と広告宣伝費をなしにします。別途、契約書にその旨明記する形にします。
kai
本当ですか!?それなら、その物件購入したいと思います。ただ、一応嫁には許可をとらないといけないので、来週また嫁と一緒に来てもよろしいでしょうか?
木村
はい、それでは来週よろしくお願いします。

購入意思決定とローン審査申込

自宅に帰り、嫁に状況を話をして買っても良いと思っている旨を伝えました。

嫁的にもOKとの返事をもらえたので、ゼストエステートに伺い購入の意思を伝えると共に10万円の手付金を支払いました。

フルローンで行くか、頭金を少し出すかで悩みましたが、今年はもう他の物件に手を出す事はないだろうという事で頭金を110万円出して金利負担を軽減する方向にしました。

最終的には以下のような条件となりました。

金利ですが、1.9%と高いのは地銀という事もありますが、1件目の物件がスタートUPキャンペーン的なもので安くなっていただけで通常、私の属性的には1.9%くらいになるようです。

ローンの申込は別日に行う事になったので、会社の昼休みに中国銀行に木村さんと一緒に申込に行ってきました。

これでほとんどの手続が終わったと安心していたのですが、ここから事件が起こってしまいました。。。

次回は起こってしまった事件についての記事を書きたいと思います。
→ゼストエステートとのやりとり3 融資がおりず不動産投資物件は断念