今回は以前の記事の続きになります。

前回の記事では不動産業者であるGA technologiesから無料DVDを入手し、メールのやりとりから電話面談に進んだという内容を記事にしています。

前回の記事はこちら↓

→GA technologies の評判 不動産担当者とのやりとり1

2回目の電話面談という事で、その内容をお伝えします。

面談内容 不動産投資のリスクと大阪の物件案内

 

佐藤
今回もお話の機会を設けて下さりありがとうございます。
kai
いえいえ、こちらこそ遅くなってしまい申し訳ありません。
佐藤
まず初めに、30年前とどれだけ物価が上がっているかご存知ですか?

おおぅ、いきなりなんだ?!

kai
 えーと、ちょっとわかりません。
佐藤
予め送付している資料をご覧いただいて構いませんか?

そうだった、資料をメールで貰ってましたね。

kai
 ちょっと待ってくださいね。。。はい、みました。マンション平均価格って774万円→3471万円になってるんですね!!
佐藤
そうなんです。インフレ対策にもとても有効な資産形成手段であることがわかっていただけると思います。
佐藤
また、先週の電話以降に何か不明点出て来ていませんか?
kai
いや、出て来ていないです。 
佐藤
そうですか。今回は、不動産投資のリスクと新しい物件の説明をしますね。まず、想定されるリスクなんですが以下のものがあります。

(メールの添付資料から抜粋)

  • ①家賃(空室・下落)
  • ②金利(上昇)
  • ③修繕(長期修繕計画)
  • ④倒産(販売会社・管理会社)
  • ⑤売却(値下がり・マーケット)
  • ⑥天災(火災・地震)

まぁ、わかる話なので割愛しますね。

佐藤
次に収益物件ですが、私様は大阪でお探しとの事でしたので2つ案内を添付させてもらっています。1つ目は新大阪の物件になります。

相変わらず、計画での利回りすら低いなぁ。表面利回り5.71%とか眼中にないなぁ。と思いながらも小心者なので、ふんふんと話を聞いていました。

ただ、やはり東京と比較すると駅までの距離や築年数や部屋の間取り等同じような内容の物件と比べても1000万円くらい安いですね。

佐藤
次は、中津の物件になります。

こちらも利回りは低かったです。表面利回り6.57%。物件価格は1100万円。

なんだかんだ、説明を20分程度受けて思っていることを率直に伝える事に。

kai
例えば、このシュミレーションで行くと、初年度は不動産取得税や登録免許税、ローン保証料を払えば赤字になりますよね。  
kai
その赤字を回収出来るのが3年後っていうのは遅すぎるので検討対象には入ってきません。  
kai
いくらサラリーマンの所得と相殺し、節税効果があっても厳しいですね。 
佐藤
そうですか。。。しかし、1000万円以下の物件だと空室リスクが上がってきます。
佐藤
また、不動産投資を継続して何部屋か持ちたいのであれば1000万円以下の物件ですと金融機関側もリスクが大きいとの事で貸出をしてくれない可能性も出てきます。
kai
金融機関は収益物件の内容を見て貸出の判断をするんですね。年収や会社名等が主だと思ってました。
佐藤
勿論、年収や安定収入といった枠で出来る融資額というのもあります。
佐藤
しかし、その枠を使い切ってしまったけど更にマンションやアパートが欲しいとなったときに検討するのは、不労所得部分がどれだけ安定的に収益を出せるかという事なんですね。
佐藤
少し話は変わりますが、1000万円程度の古い木造アパートを1棟買い(10室)をされたとして、火災保険料が5年でどの程度かかってくるかご存知ですか?
kai
 300万円くらいですか?
佐藤
はい、概ねその程度です。では、修繕費は5年でどの程度かかってくると思いますか?
kai
それも300万円くらいするんですかね? 
佐藤
そうです。その程度はかかってきます。それを考えるといかがですか?1棟木造アパートは表面上高い利回りに見えて良いように思えますが、ランニングコストを含めて考えると難しいと思いませんか?
kai
確かにそうですね。 
佐藤
このような話を踏まえて、私どもの物件は検討対象に入ってきますでしょうか?
kai
はい、検討対象からは外さない形にはなりました。 
佐藤
ありがとうございます。それであれば、経験のある直属の上司から直接お話する機会を設けて頂きたいのですが、本日の夜に再度電話してもよろしいでしょうか?
kai
勿論です。20時頃でも大丈夫ですか? 
佐藤
それでは20時に改めてお電話させていただきます。
kai
失礼します。  

といった流れで夜に詳しい話を再度聞く事になりました。

今日はもう遅いので、次回続きを書かせてもらいますね。

次回は、上席者の田中さんが出てきて、大阪の東三国にある築浅物件の紹介を受けるという内容になっています。

続きのリンク↓

→上席者現る!大阪東三国の物件紹介を受ける 担当者とのやりとり3

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