「年金問題から老後生活に不安を感じる」

「マイナス金利という状況を生かして資金を増やせないか」

「サラリーマンとして毎日に充実を感じなくなってきた」

そんな日々に悶々としていませんか?

そんな安心と刺激を求めるサラリーマンのあなたに不動産投資をおススメします。

私は仕事、結婚、子供、住宅と一般的なサラリーマン道を進む公認会計士(+ファイナンシャル・プランナー)です。妻子とマンションを持ち30代を迎えて、老後生活を考える機会が増えました。「このままでは、ゆとりある老後が送れる気がしない」そんな30代妻子持ちサラリーマン会計士が不動産投資を真剣に考えてみました。

不動産投資を行うに当たってのポイントを簡潔かつ明瞭にまとめましたので、この記事を読んで参考にしていただければと思います。

不動産投資を始めようと思ったきっかけ~稀に見るマイナス金利状況では借入しなきゃ損をする~

私が不動産投資を始めようと思ったきっかけは、住宅(新築マンション)を購入です。住宅を購入した人ならおわかりかと思いますが、一般的には住宅購入の際には住宅ローンを組むかと思います。私も皆さんと同様に35年のフルローンで新築マンションを購入しました。住宅ローンを組む時には金利が大きく分けて固定金利と変動金利で選択する事が出来ます。

2017年1月時点での金利状況は以下の通りです。
・固定金利0.56%(10年固定)
・変動金利0.497%
住宅ローンを比較

このように低金利状況なら、資金を借りて投資に回した方がトータルで儲かるのではないか。これが、不動産投資を検討するきっかけとなりました。

なお、この金利状況をどう考えるかですが、私は「低金利」かつ「低金利は継続して続く」と判断しています。判断根拠は過去の実績(バブルがはじけてから25年ずっと低金利)と今後の予想(新たな発想が苦手かつ進化・改善が得意な民族である日本人の特徴)からです。判断根拠の詳しい内容については別途記事にしますが、今は「低金利」かつ「低金利は継続して続く」と判断している事がきっかけになっています。

まず、このような判断をすると変動金利と固定金利の選択において固定金利を選択することはなくなります。金利は上がらないと判断しているのだから、わざわざ高い金利の固定金利を選択はしませんよね。変動金利一択です。

不動産投資とは直接関係ありませんが、自宅マンション購入の際に考えたのは住宅ローン控除です。現状ではローン残高の1%(最大40万円/年)が受けられるのは金額として重要であることがお分かりになると思います。ローン残高の1%が控除されるので、ローン残高はあればあるほど手元にお金が返ってくるのです。会計士ですので簡単な数値を使って、1年間の状況をわかりやすく把握したいと思います。

4,000万円のローン残高で金利が0.6%という仮定をおきます。
・1年間に支払うお金
4,000万円×0.6%=24万円
・1年間に控除(還付)される金額
4,000万円×1%=40万円

(受取るお金)40万円―(支払うお金)24万円=(手元に残るお金)16万円

上記を見るとお分かりになるように、残高が2,400万円になるまでは繰り上げ返済をしないほうが有利なのです。昔は繰り上げ返済をなるべく早くして…という時代でしたが、今の金利状況と住宅ローン控除状況からは繰り上げ返済をしないほうが有利ですのでこれから自宅として不動産を購入する方は覚えておいて頂けると役に立つと思います。

自宅マンション購入が気になる方は以下のリンクにその記事も書いてますので、参考にしていただければと思います。
→30代妻子持ちで新築マンション購入~想定外の諸費用と節約術~

このように、低金利時代だからこそ出来るだけ手元資金を増やして利回りの良い商品に投資したいと思ったのがきっかけです。

投資先の選択~不動産投資を優先すべき理由~

私の中で投資となったときに頭に浮かんだものをカテゴリーで分けると以下の通りです。
・預貯金
・保険
・公社債
・投資信託
・株式
・FX

この中で、何故不動産投資を優先すべきかという視点から考えてみたいと思います。

預貯金→リターンがほぼ無し

預貯金のメリットは何と言ってもリスクの低さです。元本1,000万円までなら銀行が倒産しても保証されるペイオフ制度があることが大きな要因です。もう一つのメリットは流動性の高さです。現金が必要になった時にはすぐにATMで引き出すことが出来ます。

これらのメリットは大きいですが、やはりリターンが低いという点で投資対象からは除外しました。100万円が1年後に1,000円程度になっても雀の涙。。。です。

保険に→途中解約で元本割れ

保険(貯蓄型)については、低解約返戻金型終身保険(円建又は外貨)で検討してみましたが万が一手元にお金が必要になったときには途中解約をすると元本割れするというリスクがあります。また、預貯金のペイオフとは異なり全額保証されないといった倒産リスクがあります。

外貨の場合だと利率が円より高くなるため、リターンが多く見込めますが為替リスクにさらされますのでその点では留意が必要です。トランプ大統領になりTPPやメキシコの壁等、為替変動が予測しづらくなっている現状ではリスクが高く感じます。
なにより私が投資対象から除外したのは一定期間はキャッシュを生まず資金を眠らせるしかないためです。

公社債→リターンが低い

公社債のメリットは預貯金と同様のリスク低さです。社債と比較して公債の方が倒産リスクが低く利率は安いです。社債に関してはピンキリでリスクの高い会社になるほど利率は高いです。

しかし、倒産の可能性が私にとっては高く感じるので投資先からは外しました。同じ倒産リスクを背負うなら、多少株価変動リスクを負ってでもその会社の株式を購入して配当と売却益を狙う方がコストベネフィットとして良いように思います。

投資信託→手数料や管理費用が高い

投資信託は株式投資と異なり予め自分の思いに近いポートフォリオが予め組まれている商品を探せばよいので株式投資よりもリスクを低く抑えられかつ納得して投資出来るといったメリットがあります。その他、個人で投資するのに発展途上国の株式を探すのは困難ですが、その困難が必要ないといった所もメリットかと思います。

デメリットはやはり元本保証がないところでしょうか。また、リターンに対して、手数料や管理費用が高い事から投資対象から除外しました。

株式→安定性に欠ける

株式に関しては購入した株式の株価変動が大きい所がメリットでもありデメリットでもあります。株価には経済動向、為替、新商品等の様々な要因があり、安定して収益を上げる事が出来ないといったところが私にとってはウマが合わないというか。配当や株主優待でインカムゲインとしては優秀だとは思うのですが、不動産投資と最後まで投資方法として悩んだのは株式ですね。。。

FXについて→リスクが高すぎる

FXに関しては株式のキャピタルゲインのリスクとリターンをどんどん増やしていくという事なので、よほど投資先の情報を持っていて自分の中で確実に儲けられるという自信がないため、こちらは私にとっては投資除外対象です。失敗時のリスクが高すぎます。。。

不動産投資のメリットとデメリットの検討~想像よりも不安は少ない?~

では、不動産投資はどうなのか。私が思う不動産投資の一番のメリットは、自分が居住できる物件が残るという事です。昨年はゲス不倫が世間を賑わせましたが、不倫で離婚なんてことも少なくない時代です。

日本人の3割は離婚しているという昨今からすると、不倫や性格の不一致、金遣い、DV等を理由に離婚される方々がこんなにもいます。離婚すると基本的には結婚後に稼いだお金は夫婦共同ですので基本的には資産の半分は持っていかれる事になります。

そんな中、妻がいて子供がいるサラリーマンの多くは3LDKの物件に住んでいるかと思いますが、1人になるとそんな広い部屋はいらないですよね。きっとその家は売却して売却額を分け合うんだと思います。2つのマンションに投資しておけば、片方は自分、もう片方は嫁といった形で分け合う事が出来て売却による価値下落が実現するリスクを回避する事が出来ます。

不動産投資において空室リスクや売却リスクを考えろというようなサイトは多いですが、私から言わせると空室になったときには自分で利用するのですからそこに関しては自分で住む事や以下のメリットやデメリットで記載するような対策を講じることでノーリスクと考えています

不動産投資をする時に何も考えずに投資する人はいないですよね。いるとしたらお金持ちで付き合いで仕方なく投資するような人でしょうか。少なからず自分が投資するならその物件の立地や築年数、設備等の条件は全て洗い出し1つ1つリスクを潰します。自分がこのマンションは良いと判断して投資するのですから、他の人に人気がなく売却できなくても自分の価値観にあった物件ですので自分で住めばいいのです。

上記のように、不動産投資のデメリットがデメリットではないというのが一番のメリットです。

では、他のメリットはどうでしょうか。自分が考えるメリットを6つに分けてみます。

①不労所得が得られる

不動産投資は基本的なメンテナンス作業のみで継続してキャッシュフローを生み出します。働かなくとも、お金が流入してくるのは大きなメリットです。預貯金での運用では多少の利息は入ってきますがこれをキャッシュフローの流入とは言うには恥ずかしいほどの金額です。

一方、株式では配当金額の大きい会社に投資すれば何もせずともキャッシュフローの流入が期待出来ますが業績が低迷して配当が行われない可能性が残りますし、何よりその会社が倒産してしまうと売却する事すら困難になるというデメリットがあります。

②高利回りで運用できる

不動産投資はどれだけの利回りで運用できるのか。そもそもの利回りの考え方について詳細に説明かつ具体的に、わかりやすく紹介しているサイトを見つけましたので参考にしてみてください。

→不動産投資の利回りについて考える

平均6%で運用できたとしたら、預貯金の定期で0.1%と叫んでいるのが少し馬鹿らしくなってしまいます。

③節税効果がある

サラリーマンにとってこの効果は絶大です。特に共働きの家庭にとっては是非確認して欲しい項目になります。損益通算という言葉をご存知でしょうか。個人の所得は10種類の所得にわけられ、それぞれの所得の中で収入と経費を算定して税金が課されてきます。

サラリーマンの方は10種所得の内、給与所得を得ています。経費部分は一定の算定式が与えられ所得に応じて計算されています。不動産投資を行った場合は不動産所得と呼ばれ給与所得とは別で計算されます。ここで、不動産所得の経費部分について考えます。不動産所得の経費については一般的に以下のようなものを含める事が出来ます。
→不動産所得の経費について

また、不動産所得を得るためにかかった費用が経費になりますので、例えば物件が遠方にあり車を利用して管理状況等を確認に行く場合にはその車の減価償却費やガソリン代、高速代が経費として含められますし、管理の為にパソコンが必要であればパソコン代金も費用に含める事が出来るのです。

思った通りに不動産投資が上手くいかず不動産投資から赤字が出てしまったとします。その場合にもその赤字は給与所得と相殺する事が出来るのです。そしてここが皆さんあまり考えないポイントかもしれませんが、赤字の額に応じて保育料が安くなる可能性があるのです。

細かな保育料の計算式は市町村で異なりますが、課税所得をベースとして保育料は計算されるんです。最近人気のふるさと納税や、住宅購入の住宅ローン控除は税額控除部分になるので保育料には反映されません。

そういう意味でも不動産投資で赤字を出してしまっても損益通算で保育料が安くなるのはメリットとしては十分あります。

④相続・贈与税対策として使える

高齢になってくると孫も出来、家族の為に何が残すことが出来るのか考える機会も多くなると思います。相続・贈与となったときの税金の負担はバカになりません。

現金で相続する場合には現金の価値そのままが課税の対象となるため税金として納める金額が大きくなります。一方不動産投資物件の場合はその価値の30%程度が課税の対象になるため、結果的に30%程度の税負担で済むことになります。

⑤死亡に対するメリット

サラリーマンでの投資の場合、自己資金でマンションを購入し投資するケースは稀であり、一般的には銀行からの融資を受けて投資を行う事になるかと思います。低金利時代だからこそ自己資金が溜まるのを待つより、借りて投資をしたほうが機会損失を出さなくする事が出来るので有利です。

→機会損失とは何か

投資不動産は金融機関から融資を受けられる投資商品で、融資を受ける場合団体信用生命保険に加入します。この団体信用生命保険は、ローン返済中に死亡や高度障碍者になった際にローンの残高部分がチャラになるといったものです。

自分が万が一死亡したとしてもローンという負債を残さずにマンションという資産を家族に残すことが出来るのです。

⑥老後の安心

サラリーマンの方は現在厚生年金を支払っているかと思いますが、年金だけで将来不安になりませんか。つい、先日日経に以下のような記事が書かれていました。

→年金受取額減少?!

少子高齢化は確実に今後も進みます。その中で現在の水準で社会保険が運用されるなんて夢物語としか思えません。勿論、社会保険制度が破たんして多くの方が生きていけないなんて状況は回避されるように政府もセーフティネットをはるのでしょうが…

何にせよ今の水準で年金が受け取れる保証なんてないのですから他のキャッシュフローを流入させることで老後生活の収入の割り増しが可能になり、安心した老後を迎える事が出来ます。

上記で不動産投資のメリットについてはお伝えしましたが、不動産投資はやっぱりデメリットもあって中々投資に踏み出せない方の為に、一般的に言われるデメリットについて私見を記載したいと思います。

色々なサイトで記載されている一般的な事項は以下の通りです。

購入した物件に欠陥があるかもしれないリスク

これは、買う時に十分に物件情報を集める事で回避できるリスクです。株式を購入するときにその会社の株価が下がるリスクより回避出来る可能性が高いと思いますが…

借入という行為が怖いといったリスクまた空き家リスク

→これは確かに怖いですが、空き家になる等で家賃収入が無くなる事でもない限り大丈夫です。これに対しては収益保証で十分対応できます。以下のサイトで家賃保証について説明がありましたので参考に載せておきます。
→不動産投資を成功させる家賃保証とは

売却の困難性や価値減少のリスク

→こちらについてはメリットの方でも記載した通り、そもそも自分で利用するといった選択肢まで広げるとそこまで大きなリスクになりません。株式のように自分で利用しきれないもののほうが、売却リスクや株価減少リスクが高いです。

まとめ

いかがでしたでしょうか。不動産投資はメリットが多く、デメリット(リスク)も丁寧に検討していけばかなり低減できる事がわかるかと思います。老後の年金問題の不安を解消し、今ある生活を充実させるとともに、「ゆとりある老後」を得るために高利回りの不労所得が得られて、節税や相続・贈与税対策にもなり死亡保険の代わりにも利用できる不動産投資を前向きに検討してはいかがでしょうか。

私は将来的には海外で住んでみたい思いもあるので、マレーシアやタイなどの海外投資も検討してみたいと思います。次は不動産投資をするにあたって新築・中古・中古(リノベーション)等の選択肢についても記事にしてみようと思います。自分で納得して不動産投資をしないと成功するものもしなくなってしまうので、ご自身で納得できるまで検討して頂きたいと思います。
→自己資金0円、投資未経験でもOK!失敗しない中古マンション投資なら

→不動産投資する前に現役不動産投資家へ無料相談
上記では不動産投資に関するDVDが無料でもらえたり、無料相談が受けられるので、こういったものも利用して、一緒に「ゆとりある老後」を目指しましょう。




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