20代で就職し、30代で結婚し子供を持ったあなた

住宅を購入しようか?賃貸にしようか?

と考える機会が出てきている事でしょう。

今回は住宅の購入を選択した時に大部分の人が利用する

「住宅ローン」

について考えてみましょう。

40代からの住宅ローンを勧める情報を良く見ますが、本当に40代からの住宅ローンが良いのでしょうか?

30代以下の住宅ローンは早すぎるのでしょうか?

住宅ローンの最適なタイミングについて考えてみます。

40代で住宅ローンを組むことのメリットは?

まず40代で住宅ローンを組むことに関するメリットを書いている記事を紹介します。

賃貸に住むと家賃がもったいない、という考えは20年前までの話で
ライフスタイルが変化するかもしれないのに、住宅の買い替えが難しいこと
頭金をしっかり貯めて住宅ローンの返済期間を短くすれば、生涯の支出を1000万円以上もカットできる

引用元 家は40代で買いなさい! 今の30代が1000万円以上トクをする マイホーム購入法

という事について説明しています。

それでは初めにライフスタイルが変化するかもしれないのに、住宅の買い替えが難しいという意見に対して考えてみましょう。

ライフスタイルの変化で30代の住宅買い替えは難しいのか?

30代以下ではライフスタイルの今後の変化がわからない。

確かにそうでしょう。ただし、ライフスタイルの今後の変化がわからないのは40代になっても同じです。

むしろ40代になれば、病気で働けなく可能性は上がります。

以下に公益財団法人である生命保険文化センターが提供している年齢別の入院受療率を紹介します。

※受療率とは、人口10万人に対する推計患者数(調査日に全国の医療施設で受療した患者の推計数)のことをいう。

 

引用元 どのくらいの人が病気やケガで入院しているの?

また、紹介されている具体的な内容には

子供の人数が増えたり、転勤で勤務地が変わる可能性を考慮した方が良い

と言われています。

家が手狭になる事や、購入した自宅に住めないという事になるので、当然、賃貸に出すのか売却するのかを検討する必要があります。

状況だけで考えると、少子化や人口減が進んでいる2017年においては不動産価格の上昇を期待するのは難しいでしょう。

高度経済成長期の真っ只中を生きた時代とは異なります。

家を買い替えたい時に「売却価格よりもローン残高が多い状態になる。」という事も十分想定されます。

その中でも、40代まで住宅購入を待つ必要がない人を考えてみます。

40代まで住宅購入を待つ必要はない人はどんな人か

以下に該当する方は40代まで住宅購入を待つ必要はないと考えています。

  1. 子供の人数を決めている方
  2. 転勤の可能性が低い方
  3. 人気エリアや再開発が行われる予定があるエリア、駅近の住宅を考えている方

1つ目や2つ目の理由は、ライフスタイルの変化に対する意見です。

既に子供の人数を決めている方は自宅の広さは予め検討する事が出来ますよね。また、転勤のない職種の方にとっては永住すると決めていれば、売却・賃貸を考えなくても問題ないですよね。

そして3つ目の人気エリアや再開発が行われる予定があるエリア、駅近の住宅を考えている方にとっては、40代になるまで待つより30代以下で住宅購入をしておいた方が売却益が出る可能性が高まります。

日本の人口という母集団は減少傾向にありますが、東京や大阪等の一部の地域では人口が増えています。

また、地方でも○○駅の近くは人口が増えているという話はよく聞きます。

こちらも参考に、日経BP総研が発表している人口増減率ランキングを紹介しておきます。

引用元 人口増減率ランキング2017――全国TOP50・人口規模・都道府県別

このような人気の場所にマンションを購入すれば、手放したいと思ったときに購入時よりも高値で売却する事が出来る可能性は充分にあります。

5年後10年後の売却価値がどうなりそうかという事を過去の実績や、今後の街の開発状況を考慮して住宅購入のタイミングを決める事をおススメします。

頭金を貯めるくらいなら住宅を購入して月々の支払額を減らすべき

次に40代の方がローンを組むのに適していると言われる理由の1つとして

頭金を入れれば入れる程、利息は少なくなる。

という意見を聞く事があります。

40代なら貯蓄が出来ているはずなので、頭金を多く入れる事で、当初のローン額を減らす事が出来るという理由です。

しかしながら、私は別の意見を持っています。

40代になるまでは賃貸に住む前提とすると、下手をするとローン返済額よりも多い金額を毎月支払っている可能性があります。

実際に私の場合は、大阪の東淀川区から、吹田市へ住み替えました。

新築マンション購入時の記事を以下で書いていますので参考にしてみて下さい。

→30代妻子持ちで新築マンション購入~想定外の諸費用と節約術~

当時2LDKの50㎡で築7年のアパートに住んでいましたが、駐車場込みで毎月12万円支払っていました。

新たに購入したマンションは新築の3LDKの75㎡です。駐車場込みで約15万円程度です。

また、住宅ローン控除が利用出来るので40万円税金が返ってくるので、実質11万円の毎月支払いです。

エリアとしては吹田市の方が坪単価が高いにもかかわらずです。

引用元 大阪府の土地価格相場

結果として新築の広くて最新設備のマンションに住めているにも関わらず、月々の支払いは安くなっています。

月々の支払いが安くなるという事は、頭金を貯める金額よりも繰上返済出来る金額の方が多くなります。

満足度というお金には換算する事の出来ない価値を含めると、40代まで住宅購入を待つメリットを感じる事が出来ません。

さらに、繰上返済を進めると、当然の事ながら月々の支払い額もしくは支払期間をさらに短く出来ますので金利負担も少なくなって行きます。

ただ、この低金利時代においては繰上返済を行うよりも他の投資にお金を回した方がお得だと考えています。

私は半年前から株式投資を行なっていますが、半年で18%の利回りで回せています。日経平均株価が上昇している流れに乗れているという理由もありますが、住宅ローンの変動金利で0.5%前後なので年間の利回りを1%で回せる自信があるのであれば、株式投資に資金を回した方が良いでしょう。

NISAがあるので年間120万円の購入までは配当や売却益に対して税金がかからない事も大きなメリットです。

また、私は株式投資に加えて不動産投資物件を購入しているのですが

購入時の初期費用を除けば、中古の区分所有マンション1件(物件価格1400万円程度)で年間30万円のキャッシュインフローを生み出す事が可能です。

もし、お子様がいらっしゃるのであれば減価償却費の節税効果に加えて、育児手当、保育園料に関するメリットも受ける事が出来ますので特におすすめです。

30代以下で住宅購入をし住宅ローンを組む事には

  • 住居に係る月々の支払が安くなる。
  • 新築、広い家、最新設備といったお金には換算できない価値を得る事が出来る。
  • 低金利の内に他の投資にお金を回した方がお金は増える。

というメリットがあるという事を考慮に入れてみてはいかがでしょうか。

なお、不動産投資については、不動産投資初心者が中古の区分所有マンションを購入するまでの体験記を書いていますのでよろしければご覧ください。

→不動産投資初心者の始め方 サラリーマン大家になるまでの体験記

手間と利息節約のために住宅ローンの一括審査申込を利用してみよう

現時点で既に住宅を探されている方には、住宅ローンを組む前にしておいた方が良いと考えている事を少しだけ紹介しますね。

それは住宅ローンの一括審査申込をするという事です。

予め複数の金融機関に対して融資が受けられるかどうかという事を確認した上で

金融機関の信頼性、借入利率、サイトの使いやすさ、繰上返済時の手数料等を比較する事が出来ます。

初めに色々な金融機関を比較して

ここが良い!

と融資を申し込んだけど

審査に落ちました。

となったら二度手間ですし、とても悲しい気持ちになりますよね。

マンションの購入だったりすると、販売業者と提携している金融機関を紹介されるがまま金融機関を決める事もあるかと思います。

私も自宅マンションを少し前に購入しましたが

何回も打ち合わせやら書類の作成やら引っ越し準備やらでとても疲れました。

省ける作業は、省きたくなる気持ちは良く分かります。

でも、2度と購入しないような非常に高い買い物をするんです。

仮に4000万円の物件で35年ローンを組んだとします。

借入利率が1%違うだけで、支払総額は823万円も変わってきますからね。一般的なサラリーマンなら2年間くらい仕事休めますよ!

ローン1:借入利率1%

ローン2:借入利率2%

出来る事はしておいて損はありません。ちょっと頑張ってみようかなぁと思われている方は以下のリンクから住宅ローンの一括審査申込が出来ますのでよろしければご利用下さい。

→住宅ローン一括審査申込

まとめ 40代で住宅ローン

40代で住宅ローンを組むことは正解なのか?という事についてここまで考えてきました。

様々な状況を考慮しなければならないので住宅ローンのタイミングは本当に難しいですが

  • 子供の人数を決めている方
  • 転勤の可能性が低い方
  • 人気エリアや再開発が行われる予定があるエリア、駅近の住宅を考えている方

にとっては、わざわざ40代まで住宅購入を待つ必要はないでしょう。

また、30代以下の早いタイミングで住宅購入をし住宅ローンを組む事には

  • 住居に係る月々の支払が安くなる。
  • 新築、広い家、最新設備といったお金には換算できない価値を得る事が出来る。
  • 低金利の内に他の投資にお金を回した方がお金は増える。

といったメリットがあります。

いずれにしても、ご自身の状況や目的をハッキリさせてから住宅購入は検討するべきです。

そうしないと、ふらふらと何も決まらずに時間だけが過ぎて行ってしまいます。

最後になりますが、私が自宅マンションを購入した時にかかった諸費用や節約術についての記事を書かせて貰っています。自宅マンション購入を検討されている方の参考になれば幸いです。

→30代妻子持ちで新築マンション購入~想定外の諸費用と節約術~