不動産投資を行うに際して、最も気になるリスクの1つが空室リスクだと思います。

不動産投資として保有している区分所有マンションが空室になる。怖いですね。

そしてついに、私の保有している区分所有マンションにも空室の事実が。。

はい、退去連絡がGA technologiesから来ました。

購入してから1年半。想定より早くて少しばかりショックを受けています。

今回の記事では、GA technologiesから退去連絡が入った時の実際の状況を、実体験から記事にしてみようと思います。

空室となる物件概要

まず、はじめに空室となる区分所有マンションの物件概要を少し説明しておきます。

大阪の北区で駅徒歩1分という好立地物件です。

GA technologiesというマザーズに上場している会社から購入しました。

自社で不動産を購入し、転売しているため仲介のみをしている不動産会社に比べて、物件価格は高く設定する会社です。

ただ、ランニングコストが安い!

物件価格とランニングコストのバランスを考えながら、購入した区分所有マンションです。

購入時期は2017年5月。ですので、購入時から約1年半後に空室になる予定です。

現時点では、退去連絡が来ているだけですので厳密にいうと空室にはなっていませんが、ほぼ確実に空室になると見込んでいます。

退去連絡は1本の電話と1通のメール

所有している不動産投資物件概要の説明の次は、どのように退去連絡を受けたのか説明したいと思います。

あれは、サラリーマンとして普通に働いている平日でした。

個人用のスマホに1本の電話が入りました。

真面目に働いていたので、その時の電話には気づきませんでした笑

電話の着信に気づいた時には、1通のメールも届いていました。

まず、メール内容を確認しました。

実際に届いたメールは以下の通りです。

退去連絡 GA

この文面を見たときに

kai
入居!?

と一瞬思いましたが

kai
いやいや、ありえないでしょ笑

と考えを改め、冷静に退去である事の確認と、状況を理解した旨を返信しました。

気になる現行賃料以上と最終賃料発生日までの客付け

このように、退去連絡のメールを頂いたわけですが、冒頭でも書かせていただいた通り少々ショックを受けました。

私の想定は2年周期で空室が発生すると見込んで、事業計画を立てていましたので。。

ただ、事実は何を言っても計画には置き直らないわけで、冷静に考えていきましょう。

まず私が気になったのは、メール文面の「現行家賃以上」という箇所です。

確かに、坪単価の上がっている立地であれば全然あり得る話ではあります。しかし、私が所有している不動産投資物件は1棟モノのマンションやアパートではなく区分所有マンションです。

該当物件の周りにある、その他のマンションやアパートと比較されるだけでなく、同じマンション内でも競合が発生するんですよね。

そのため

kai
現行家賃以上は無理じゃないかな。

と考えています。

次に、「最終賃料発生日までの客付け」という点です。

この点については、前回記事であるGA tech party(大阪支社)4回目に参加した感想という記事内でも書かせて頂きました。

客付けを担当している担当者(山田さん(仮名))と、基本的に大阪では内見してから契約というパターンが多いですよね。という事を話しました。

ちなみに、メールをくれた方と実際に客付けを行ってくれる山田さんは別人です。

これら「現行家賃以上」「最終賃料発生日までの客付け」という2つの事を総合的に考えると、多少家賃ダウンで早い段階で次の入居者が決まるのではないかと思っています。

資料請求した際の資料の閲覧や区分所有マンション購入時の担当者である佐藤さん(仮名)も

佐藤
「稼働率が高いのも弊社の特徴で、稼働率は99.3%となっています。解約通知を2か月前に設定する事で、退去から次の入居者様へ平均空室期間26.5日で運用できています」

って言っていましたからね笑

多少割引いて考えたとしても、1月中には次の入居者に決まって欲しい所です。

まとめ 今後の空室経過も報告していきます

ついに不動産投資で起こりうる可能性が高い、空室という状況に直面してしまいました。

GA technologiesは退去から入居から平均空室期間26.5日を謳っていますが、実際の空室期間は何日間になってしまうのでしょうか。

今後の空室経過も報告していきたいと思いますので、人の不幸は蜜の味として期待して次の記事を待っていただけるとなによりです笑

なお、GA technologiesの不動産投資に関する資料や無料DVDは以下のリンクから請求する事が出来ますので興味のある方はご覧ください。

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また、上記無料DVDを実際に見た感想をフラットな目線で書いてますので、こちらも見ていただけると幸いです。

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