サラリーマン不動産投資生活

30代妻子持ちサラリーマン大家kaiによる不動産投資ブログです。これから不動産投資を始めようと思っている初心者の方に有益な情報を提供していきたいと思っています。

不動産投資の不安は多額の借金 収支計画を立てれば怖くない

サラリーマンが不動産投資に不安を感じるのは何故でしょうか?

それは、「多額の借金を抱える」という事ではないでしょうか。

私も、2017年5月に初めての不動産投資物件(ワンルームマンション)を購入する前は借金が怖かったです。

kai
今も借金はとても怖いですが。。

どうやって、借金という不安を乗り越えて、不動産投資物件(ワンルームマンション)を購入する事が出来たのか。

年収700万円のサラリーマンの私が、自身の経験から不動産投資物件(ワンルームマンション)の購入当時を思い出して、実体験から不安を乗り越えたコツをまとめたいと思います。

借金は不動産投資の収支計画を立てれば怖くない

多額の借金をする事への不安を乗り越えるコツの結論から申し上げます。

ズバリ、不動産投資の収支計画を立てる事です。

将来の不動産相場や金利相場はわからないですよね。

    不動産に関する書籍やネット・不動産投資セミナーなどなど、いくら頑張って知識や情報を詰め込んだとしても多額の借金を抱える不安を解消する事は出来ないと悟りました。

    ですが、収支計画は知識や情報を詰め込めば誰でも作る事が出来ます。

    私は、収支計画を作成し、不動産投資から発生する収支を把握する事で、多額の借金を抱える不安を乗り越える事が出来ました。

    分譲マンション購入で住宅ローン(4,400万円)の借金

    不動産投資の収支計画を立てて、多額の借金を抱える不安を乗り越える!

    という最終的な結論を導いた過程を、実体験を元に順を追って紹介していきますね。

    私は、不動産投資を行う前に分譲マンションを4,400万円で購入していました。

    今も低金利が続いていますが、分譲マンション購入時も十分に低金利でした。

    当時は不動産価格が上がり始めていた時でしたが、今後もしばらく不動産価格の上昇が続くと思い、嫁が子供を妊娠したことをきっかけに分譲マンションの購入を決意しました。

    分譲マンションの購入で住宅ローン(借金)を組んだ場合、条件によっては住宅ローン控除(40万円×10年=400万円)を受ける事が出来ます。

    この節税効果も分譲マンションを購入した大きなポイントの1つですね。

    また、低金利という事で頭金は必要最低限しか入れませんでした。

    なお、この時は、後々不動産投資を行うという事は考えていませんでした。

    余剰資金で資産運用方法を考え始める

    私は30代ですが、老後に十分な年金をもらえるのか不安を持っています。

    世間でも

    資産運用で老後の蓄えをしろ!

    とニュースやネットで良く言われるようになっています。

    そこで、住宅ローンの頭金を抑えた事などで預貯金も貯まって来たことから、この余剰資金を利用したいと考えました。

    分譲マンションの購入を決意した2年後の事です。

    ここから、資産運用の方法を真剣に考え始めました。

    生命保険と医療保険で借金を抱える不安を小さくする

    この頃から数百万円を元手に保険・株式・FX・仮想通貨・不動産投資という資産運用方法の検討を始めました。

    不動産投資以外は、預貯金の中から回すことを前提に考えていましたので、借金を抱えるという事はありません。

    そのため、先ずは必要と考えられる生命保険・医療保険に加入しました。

    借金をして購入した分譲マンションは団体信用生命保険があるのと共に、嫁も働いていますので生命保険と医療保険は最低限の保障で十分です。

    なお、生命保険は息子が大学に入学するであろう年齢で、満期保険金が受け取れるように設計しました。

    これで、1つ借金を抱える不安を小さくしました。

    株式・FX等の分散投資で借金を抱える不安を小さくする

    資産運用方法に関する考え方の中に、分散投資という考え方があります。

    複数の資産に投資をすることで、何か1つ失敗しても他の資産でカバー出来るようにするという考え方です。

    投資をすると決めた時、一点集中投資ではなく分散投資をする事を合わせて決めました。

    株式投資が一番身近でしたが、株式だけの運用では失敗した時のリスクが不安だったのです。

    そのため、分散投資として株式に比重を置きつつFX・仮想通貨への投資も行いました。

    2016年~2018年にかけては株式市場が好調だった事から、上手くはまってくれました。

    仮想通貨は高値で掴んだ事から損をこきましたけど…

    kai
    仮に仮想通貨に全て突っ込んでいたら、不動産投資なんて出来なかったんだろうなぁ笑

    このように不動産投資以外の資産運用を行い、かつ、分散投資をしたからこそ、気持ちに余裕が出来ました。

    これで、1つ借金を抱える不安が小さくなりました。

    不動産投資ローン(1,400万円)の借金で購入

    いよいよ不動産投資ローンを組むタイミングがやってきました。

    不動産投資物件(ワンルームマンション)を買うために1,400万円程度の借金をしました。

    購入した不動産投資物件(ワンルームマンション)の概要は以下の通りです。

    不動産投資物件(ワンルームマンション)購入時の、実際の不動産会社とのやりとりを綴った体験記事を以下に記載していますので参考にしていただけると嬉しいです。

    →ついにサラリーマン大家になりました!実際に買った不動産投資物件の詳細を公開します!!

    ここまでが、不動産投資を始めるまでに行った事です。

    それでは改めて、最後に多額の借金を抱える不安を解消した最大の方法である、不動産投資の収支計画について具体的に記載していきたいと思います。

    不動産投資物件の収支計画を立てて借金への不安解消

    不動産投資で多額の借金を抱える不安を解消出来た最も大きな要因は、不動産投資物件の収支計画を立てた事です。

    • 将来、不動産価格は上昇するのか下降するのか
    • 将来、不動産投資ローンの金利は上昇するのか下降するのか

    将来の事はわかりません。

    • 東京オリンピックが終わったら不動産価格は下がる。
    • 景気は悪くなりつつあるから金利は下がる。

    上記のように言われる事がありますが、将来に対して確実な正解を持っている人なんていません。

    多額の借金をして不動産投資を始める時には

    不動産投資によって入ってくるお金はいくらで、出ていくお金はいくらなのかをきちんと把握する事こそが大切なのです。

    私は職業柄、収支や損益といった数字に馴染みがあります。

    そのため、収支計画を立てるという事に抵抗が人より少ないのかもしれません。

    不動産投資の収支計画を立てる方法

    不動産投資の収支計画を立てる事で、多額の借金を抱える不安を解消する事が出来る。

    といっても、難しくて考える前に諦めてしまう方もいらっしゃるかもしれません。

    そんな方々のために、参考までに私が保有する不動産投資物件(ワンルームマンション)の1年間の収支を公開したいと思います。

    2018年1月1日~2018年12月31日までの収支は以下の通りです。2018年1月1日には残高が10万円程度ありました。

    取引日 摘要 収入 支出
    2018年1月15日 振込 カ)GA TECHNOLOGIES 63,920
    2018年1月29日 ローンご返済 44,529
    2018年1月29日 SMBC(マンシヨンカンリヒ 6,140
    2018年2月10日 ローン一部繰上返済 112,000
    2018年2月15日 振込 カ)GA TECHNOLOGIES 63,920
    2018年2月27日 ローンご返済 35,773
    2018年2月27日 SMBC(マンシヨンカンリヒ 6,140
    2018年3月3日 ローン一部繰上返済 22,000
    2018年3月15日 振込 カ)GA TECHNOLOGIES 63,920
    2018年3月27日 ローンご返済 40,120
    2018年3月27日 SMBC(マンシヨンカンリヒ 6,140
    2018年3月28日 ローン一部繰上返済 17,625
    2018年4月13日 振込 カ)GA TECHNOLOGIES 63,920
    2018年4月27日 ローンご返済 43,824
    2018年4月27日 SMBC(マンシヨンカンリヒ 6,140
    2018年5月2日 ローン一部繰上返済 14,000
    2018年5月15日 振込 カ)GA TECHNOLOGIES 63,920
    2018年5月28日 ローンご返済 40,676
    2018年5月28日 SMBC(マンシヨンカンリヒ 6,140
    2018年6月3日 ローン一部繰上返済 17,250
    2018年6月15日 振込 カ)GA TECHNOLOGIES 63,920
    2018年6月27日 ローンご返済 40,024
    2018年6月27日 SMBC(マンシヨンカンリヒ 6,140
    2018年7月1日 ローン一部繰上返済 17,700
    2018年7月13日 振込 カ)GA TECHNOLOGIES 63,920
    2018年7月27日 ローンご返済 41,225
    2018年7月27日 SMBC(マンシヨンカンリヒ 6,140
    2018年7月30日 ローン一部繰上返済 16,600
    2018年8月15日 振込 カ)GA TECHNOLOGIES 63,920
    2018年8月27日 ローンご返済 42,420
    2018年8月27日 SMBC(マンシヨンカンリヒ 6,140
    2018年8月31日 ローン一部繰上返済 15,400
    2018年9月14日 振込 カ)GA TECHNOLOGIES 63,920
    2018年9月27日 ローンご返済 41,767
    2018年9月27日 SMBC(マンシヨンカンリヒ 6,140
    2018年10月3日 ローン一部繰上返済 16,000
    2018年10月15日 振込 カ)GA TECHNOLOGIES 63,920
    2018年10月29日 ローンご返済 39,891
    2018年10月29日 SMBC(マンシヨンカンリヒ 6,140
    2018年11月4日 ローン一部繰上返済 17,900
    2018年11月15日 振込 カ)GA TECHNOLOGIES 63,920
    2018年11月27日 ローンご返済 39,248
    2018年11月27日 SMBC(マンシヨンカンリヒ 6,140
    2018年12月14日 振込 カ)GA TECHNOLOGIES 72,308
    2018年12月27日 ローンご返済 43,788
    2018年12月27日 SMBC(マンシヨンカンリヒ 6,140
    家賃収入合計 775,428
    管理費合計 73,680
    ローン返済合計(通常) 493,285
    収支差額 208,463
    ローン返済合計(繰上返済) 266,475

    ワンルーム1件でも、年間で20万円の収入を得る事が出来ます。

    ここに含まれていないものとしては、固定資産税・都市計画税があり年間5万円程がありますが、差し引いても15万円はプラスとなります。

    後は以下の6つぐらいを考慮に入れて収支計画を作れば、収支がより可視化されるため多額の借金を抱える不安は劇的に軽減されます。

    収支計画作成時に考慮するポイント
    1. 初期費用はいくらか→購入する不動産会社や値引交渉力により異なる
    2. 空室期間をいくらで考えるか→2年間で1か月の空室を想定
    3. 空室時の家賃下落率(上昇率)をいくらで考えるか→1年で1%から2%程度
    4. 不動産取得税→取得時から4か月後に5万円程度
    5. 修繕費はいくらで考えるか→5年に1回10万円程度
    6. 退去時のコストをいくらで考えるか→敷金・礼金や不動産管理会社によって異なる

    ちなみに私は、毎月の収支プラス分は繰上返済を行っています。

    少しでも早くローンを減らしていきたいという意図と、株式等の投資は不確実性があるため、リスクヘッジのをする為に繰上返済にする事にしました。

    税金還付と保育料の減額も収入の一部と考える

    一般的にワンルームマンションを購入すると、初期費用の関係から不動産投資初年度は赤字になり、所得税の還付及び翌年の住民税が減額されます。

    なお、お子様を保育園に入れている方は損益通算(不動産投資の赤字をサラリーマン等の給与収入と相殺する方法)によって保育料が下がる可能性も大いにあります。

    上記の2018年1月1日~2018年12月31日の収支(不動産投資2年目)はプラスでしたが、税金計算上は減価償却という経年劣化による建物等の価値下落を利用して赤字となっています。

    物件価格・築年数や借入金利率によって変わるため、一概には言えませんが、税金計算上は2年目以降も赤字になるケースも多くあります。

    税金に関しては少し難しい部分もあり、完璧な理解は難しいかもしれません。

    ただ、状況によっては大きな税金還付と保育園料の減額があり、これらも収入の一部だという考えを持ちましょう。

    1,400万円のワンルームマンションの購入で、10万円~20万円得するかもしれません。

    まとめ

    実体験をベースに私の考え方を紹介させていただきました。

    不動産投資の不安は多額の借金を抱える事です。

    そして、その不安を解消するための手段をして

    不動産投資に関する収支計画を立てる

    事がとても大切になります。

    わからないもの・理解できないものが怖いという気持ちは良くわかります。

    不動産を購入する事で、考えもつかない事が起こって多額の借金が残ったらどうしようと思いますよね。

    何もしないことがリスクになる事もある。

    しっかり不動産投資に関する収支計画を立てて、不動産投資の一歩を踏み出すきっかけになれば幸いです。

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