サラリーマンでワンルームマンションへの投資をされている皆様はローン残債(借金)をどこまで許容出来ますか?

自宅にローンを組んで、不動産投資でもローンを組んで。

年収や性格にもよるため、一律にいくらまでと上限を設定するのは難しいとは思います。

私は、ローン残債(借金)が6千万円を超えると恐怖を感じる事が分かりました。

私は不動産投資として大阪のワンルームマンションを1件取得しています。

ワンルームマンションの概要は以下の通りです。

現在は2件目のワンルームマンションを取得に向けて、不動産投資セミナーや不動産会社との面談を続けている所なのですが

2件目に取得するワンルームマンションが私の希望を全て満たすことが出来ない限り、2件目のワンルームマンション投資は出来ないなと改めて実感しました。

先日は不動産投資セミナーをきっかけにT-trustという不動産会社とワンルームマンション取得の話をするため、担当の方と面談をしてきました。

なお、今回の記事は前回の記事であるT-trustとの面談 不動産会社の担当者変更も満足出来る面談になりましたの続編になります。

ワンルームマンション2件目のベストな取得タイミング

今回の記事は2件目のワンルームマンション取得に関する体験談ですが、ワンルームマンション2件目取得にベストと考えているタイミングをここで紹介する事が読者の役に立つと思ったので紹介させていただきますね。

私は2件目取得のベストタイミングは、税金を抑えるという節税の観点から

  1. 本業であるサラリーマンの収入が歩合制である前提では、収入が高い年に2件目を購入
  2. 本業であるサラリーマンの収入が年齢に応じて増加するという前提では、取得年を分けて購入

が良いと考えています。

その理由は所得税の仕組み上(※累進課税制度)サラリーマンの収入が高い時の方が節税効果が高いためです。

※累進課税制度…簡単に言うと、収入が高い人ほど税率が高くなるという制度です。

不動産投資は初期費用の関係から、取得年度に大きく所得のマイナスが出やすくなります。

仮に年間50万円のマイナス所得が出た場合、所得税率が20%の場合と5%の場合では税率の差である15%の影響を受ける事となり

△50万円×15%=△7.5万円

の税金差が発生します。

なので、サラリーマンの収入が歩合制の場合は、ワンルームマンションの取得件数を集中させた方が良くて、年功序列の場合は2件目のワンルームマンションの所得を1件目よりも後の年にズラした方が良いという事になります。

なお、最も相場が安い時に買うという事が大前提ですが、今は相場が高いと相場だけを見ては、不動産は中々購入する事が出来ません。

そもそも今の相場と比べる事が出来るのは、過去の相場だけです。未来の相場を予想する事は出来ますが、予想が外れる事もあるでしょう。

未来の相場はわからない。

だからこそ、税金を抑えるという節税の観点から2件目のワンルームマンション取得タイミングを考えても良いのではないでしょうか。

不動産会社のT-trustと面談する事となったきっかけ

私は不動産投資を始める際に、リスクヘッジの1つの手段として1件だけでなく複数のワンルームマンションを取得した方が良いと感じているため、2件目のワンルームマンション取得に向けて不動産投資セミナーを通じて不動産会社のT-trustと面談する事にしました。

1件目のワンルームマンションはGA technologies」という不動産会社から、GA technologies(Renosy)の無料DVD「大家の真実」とパンフレットを請求した流れで取得しました。

その後もGA technologiesの担当者から定期的に物件紹介を受けるのですが、購入時より全体の不動産相場が上昇しているのか、1件目の条件を上回るワンルームマンションは中々出てきません。

そのため、現在は積極的に不動産投資セミナーの参加や他の不動産会社へ資料請求を行い2件目のワンルームマンションを探している所です。

なお、不動産投資セミナーであれば

今回の記事で紹介している不動産投資会社であるT-trustと面談を行うきっかけとなっアットセミナーや、私がおすすめするLIFULL HOME’S等を利用しました。

不動産会社への資料請求であれば

直近で資料請求をしたいえーるコンシェルや、最も2件目のワンルームマンション取得に近づいたゼストエステート等に対して行いました。

このような活動の中、東京に本社を構える不動産会社のT-trustと面談する直接的なきっかけとなったのは、上記で紹介したアットセミナ―というセミナー紹介サイトを通じて、T-trustの不動産投資に関する無料セミナーに参加した事です。

アットセミナーは色々な会社の不動産投資セミナーと利用者をつなぐサイトで、アットセミナーの評判・口コミは?実際に申し込んで事件発生という記事も書いていますのでよろしければご覧ください。

リンク記事内に事件内容の詳細を書いていますが、企業は業務効率化のために定型文を使う事も多く、利用者に対して誤解を招いたり間違った情報を流す可能性がある事を身を持って実感しました。情報の全てを鵜呑みにする怖い事ですね。

不動産会社のT-trustと1回目の面談 まとめ

T-trustとの1回目の面談ですが、不動産投資セミナーでお話ししてくれた講師(仮名:香取さん)が体調不良になったことから、担当者(仮名:稲垣さん)が変更になりました。

新たな担当者の方は、雰囲気が良かったため楽しく面談する事が出来ました。

希望は大阪のワンルームマンションだったのですが、大阪よりも東京の方が物件が豊富との事でワンルームマンションを紹介されました。

東京の物件となると立地に馴染みがないので、私的には他の条件が私の希望する条件を上回ってくれないと基本的にはNGです。

大阪と同じような物件でも東京の方が1.5倍ほど高くなるので、ローン残債が一気に積みあがってしまいます。

いくつかPCで物件を見せていただきましたが、利回りも大阪より低いこともありキャッシュインが明らかに足りないため、現状では購入する事が難しい旨を伝えました。

合わせて希望としてサブリースを外す、駅3分以内、20平米超、築10年以内、月々のキャッシュインは1万5千円以上という条件を提示しました。

その結果

稲垣さん
また、面談する時間を頂けますでしょうか?

との事でしたので、再度お会いする事を約束して、T-trustとの1回目の面談は終わりました。

2件目ワンルームは全ての条件を満たせず断念

1回目の面談から少しして、2回目の面談日の2日前に、メールの添付にて紹介可能な2つのワンルームマンション情報を頂きました。

残念ながらどちらの物件も、全ての条件を上回る事は出来ていませんでした。

こうなってくると

kai
どうやって交渉しようかなぁ

といった事を考える事になります。

いままで紹介された東京(23区内)のワンルームマンションの中では、最も条件が良かったので尚更考えました。

そして2回目の面談当日

kai
ご無沙汰しています
稲垣さん
ご無沙汰しております。ご送付しております物件はいかがでしたでしょうか
kai
そうですねぇ。どちらかといえばこちらの方が希望には近いですね。ただ、やはり希望する条件は全て満たしてはいないので厳しいですね。。
希望条件に近かったワンルームマンションの概要
物件番号 No2(仮)
物件価格 2,290万円
場所 東京都荒川区
種類 1K
広さ 25.8㎡
構造 RC
築年数 9年
最寄り駅距離 徒歩5分
借入金融機関 イオン銀行
借入金額 2,290万円
借入金利 1.80%
稲垣さん
そうですか。出来る限りの事はして、ほぼ希望通りだとは思うのですが。

確かに、言われるとその通り、ほぼ希望通りなんですが、何でしょう。この胸の引っ掛かり。

1件目のワンルームマンション取得当時は、勢い余って2件目も一か月待たずに購入しようとしていたのに笑

1件目のワンルームマンションを取得してみて、不動産投資の節税を含めて様々なメリットを実際に享受して、2件目取得のメリットの薄さに改めて気づいてしまったんですよね。

また、嫁の反対や、その他にも細々した要因も自分の中で引っかかっていたんでしょうね。

そして、最後の最も大きい要因である、2件目のワンルームマンションを取得する事でローン残債が6千万を超えるという何ともいえないプレッシャーと不安。

物凄く肩にのしかかってきましたね。

その後、稲垣さんと色々話はしましたが結局

kai
今回はワンルームマンションの購入を見送らせていただきます

といって、お断りさせていただきました。

kai
1件目に取得したワンルームマンションよりも前に、当該物件を紹介され、かつ、私が東京都民で立地も問題ないと判断出来ていたなら、稲垣さんから紹介いただいた物件を購入していたんだろうなぁ。
kai
もしくは、最寄り駅までの距離が3分を切るか、表面利回りが後0.3%上がれば、不安を乗り越えて結果は変わったかもしれないなぁ。

と思います。

2件目ワンルームマンションの取得とローン残債 まとめ

今回は、アットセミナーというところが運営するサイトで、不動産投資セミナーに申し込み、その後にT-trustと実際に面談を行った体験記事であるT-trustとの面談 不動産会社の担当者変更も満足出来る面談になりましたの続編を書いてみました。

結果的には、2件目のワンルームマンションの取得には至りませんでした。

躊躇した最大の理由はローン残債を積み上げる漠然とした不安です。

また、嫁からの慎重な判断を求められたことも大きな要因です。

今回は2件目のワンルームマンションの取得には至りませんでしたが、ローン残債という漠然とした不安を吹き飛ばせるような物件と出会えるように、継続的に資料請求やセミナー参加や物件調査を引き続き行っていきたいと考えています。

紹介したT-trustとの面談を行った経緯(不動産投資セミナー)や、実際に参加した不動産投資セミナーの体験談を以下リンクで紹介しておきますので、不動産投資(特にワンルームマンション)に興味のある方はご覧頂けると嬉しいです。

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