不動産投資に空室リスクはつきまといます。

先月私の保有している区分所有マンションが退去により空室になるとの連絡がありました。

GA technologiesという上場会社から購入した区分所有マンションなのですが、投資物件の概要は以下の通りです。

前回の記事にて空室になった事を報告させていただきましたが、今回の記事はその続編になります。

→GA technologiesから購入した区分所有マンションで空室初体験

前回の空室発生記事まとめ

この記事から読みだして頂いている読者のために、簡単ではありますが前回の記事をまとめました。

GA technologiesからの退去連絡は1本の電話と1通のメールでした。

電話には出られなかった事から、メールの内容確認で空室になるという事実を認識しました。

メール内容は以下の通りです。

退去連絡 GA

この文面の『ご入居』というのは誤植でした笑

誤植も気にはなりましたが、それ以上に私が気になっていたのは

「現行賃料以上」という事と「最終賃料発生日までの客付け」という2か所の文言です。

そのため

kai
立地、年数、区分所有マンションという性質から 現行賃料以上は無理じゃないかな。

と考えていました。

また

kai
入居を決める際には、大阪では内見をしてから決める事が一般的であるため、最終賃料発生日までの客付けは無理じゃないかな。

という事も考えていました。

そのため、新しい方が入居するに際しては、現行賃料から2千円くらいなら下がって良いし、1月中に決まってくれれば万々歳かなぁと思っていました。

メールの1通目 入居申し込み

そんな思いで毎日を過ごしていたところ、11月の後半にGA technologiesのCS推進室の担当者からメールが1本届きました。

入居 速報メール

このメールを見た直後の感想としては

kai
入居決まったの?!あ、入居申し込みが入ったってことかぁ。でも、入居申し込みが入っているという事は、このまま入居になる可能性が高いんじゃないだろうか。

少し落ち着いてメールの文面を見返すと

kai
現行賃料で客付け出来てる!

ほとんど現行賃料での入居を諦めていた私にとっては、とても嬉しい誤算でした。

私は担当の方に感謝の返信メールと、そのまま入居が決まる事を願った旨の返信をさせていただきました笑

そしてこの日からまた、次の連絡を待つ日々が続いていきました。

メールの2通目 入居確定

11月の後半にGA technologiesの担当者からメールを頂いてから、数日後にさらに1通のメールが届きました。

入居確定メール

kai
入居確定したんだ!良かったぁ。

と思いました。

で、その後メールの文面を読み返すと

kai
賃料発生日が12月15日~になってる。

確か、退去者の方は最終賃料発生日は12月15日より遅くなかったかな?

と思い以前のGA technologies担当者からのメールを読み返すとやはりそうでした。

最終賃料発生日は12月18日になってます。

不思議に思ったので、問い合わせをしてみることにしました。

kai
賃料の発生期間が被っていますが、そういった事は起りうるのでしょうか?
GA担当者
はい、前入居者には告知義務があるため、退去連絡を受けた時から2か月分の家賃が発生する仕組みになっています。今回であれば15日~18日が家賃として重複している期間になります。重複分については日割りでオーナー様に送金いたします。

少額ではありますが、15日から18日までの4日分について日割という形で入金されるようです。

私にとっては思わぬ儲けものですが、退去から入居付けまで一生懸命対応していただき、素早く次の入居者を見つけていただいたGA technologiesには感謝ですね。

退去から入居までのGA technologiesの対応

GA technologiesから退去の連絡を受けて、次の入居者が決まるまで、GA technologiesはとても素早く対応してくれました。

不動産投資を始める際に、退去された時とその後はどうなるんだろうと物凄い不安を抱えていた事を思い出します。

空室リスク自体を回避する事は出来ませんが、空室になった後にすぐに入居者を現行賃料で見つけてこられる会社で不動産投資物件を購入できたことは大きいです。

勿論、次の入居者が見つかりやすい立地の不動産投資物件を選択するという不動産投資物件購入者側の判断も大切ですが。

また、GA technologiesは現行賃料で入居者を引っ張ってきてくれているので、私は単純にGA technologiesって凄いなと思いました。

そういえば、区分所有マンション購入時のGA technologies担当者である佐藤さん(仮名)の

佐藤
稼働率が高いのも弊社の特徴で、稼働率は99.3%となっています。解約通知を2か月前に設定する事で、退去から次の入居者様へ平均空室期間26.5日で運用できています

との言葉は嘘ではなかったですね。

まさか空室期間がゼロで運用出来るとは思いませんでした。

空室によりかかった費用

  • 現行賃料で新たに入居者が決まった事。
  • 空室期間なしで新たに入居者が決まった事。

上記の2点については、上述した通り申し分ありませんでした。

読んでくださる方の中には、空室によって私(オーナー)に何かのデメリットが生じたのか?と気になる方もいらっしゃると思います。

そのような方の為に、空室によりかかった費用についても触れておきたいと思います。

通常、退去により空室になった場合には、修繕費がかかる事もあります。

長年住んでいる方だと、退去時の修繕によりお金がかかるという話もよく聞いていました。

私の場合はどうだったかというと、私が負担した費用は何もなく空室による費用負担はゼロでした。

退去から入居まで私がした事といえばメールをGA technologiesから受けていただけで、何もしていません。

これから不動産投資を始めようと考えている皆さんは、管理会社の能力も考慮した上で不動産投資に関する契約を進めることをおすすめします。

繰上返済の再開

今回の退去によって一時的に繰上返済をストップしていましたが、GA technologiesの頑張りのおかげもあり、賃料未発生の期間が出来ない事となったので、繰上返済を再開しようと思います。

毎月繰上返済をするくらいなら、株式投資やFXへの投資に回しても良いという考えもあります。

ただ、繰上返済をすることで、毎月不動産投資をしているんだと再認識出来るというのは私にとってメリットです。

ほったらかしでも、毎月家賃収入があるのが不動産投資のメリットではありますが、意識をしないと不動産の開発状況やローン金利情報など不動産や経済に関わる事象に疎くなっていってしまいます。

投資が成功するかしないかは、情報が9割を占めると思っていますので、常に新たな情報を入れるように意識するタイミングとして、繰上返済を利用しています。

まとめ

11月に空室という状況に直面してしまいました。

ただ、結果としては何の実害もなく次の入居者が決まってくれました。

GA technologiesは退去から入居まで平均空室期間26.5日を謳っていましたが、なんと!空室期間ゼロを実現してくれました。

不幸な話を期待してくれていた読者さんには期待に応えることが出来ませんでしたが、個人的には助かりました。

今回の件で、不動産投資を行うに際してGA technologiesはおすすめ出来るなと思いました。

何回かは触れていますが、仲介会社を挟まない直接の不動産契約になるため、物件価格は他の仲介業者から購入するよりは高くなります。

ただ、その分は仲介手数料が不要となる点と、月々の管理手数料の圧倒的な安さでカバー出来ていると考えています。

そのうえで、今回のように退去があった場合でも、私の実負担なく次の入居者を決める事が出来るという管理能力の高さもみせてくれました。

GA technologiesの不動産投資に関する資料や無料DVDは以下のリンクから請求する事が出来ますので興味のある方はご覧ください。

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