「不動産投資目的で保有しているワンルームマンションについて、売却査定額はいくらになるのだろう?」

「売却査定額は適正な水準の価格なんだろうか?」

と気になる事はありませんか?

今回の記事は不動産売却査定サイトである「リビンマッチ」を利用した後に、査定会社からの不動産売却査定関連の連絡内容を紹介したリビンマッチの不動産売却査定後はどうなる?私の体験談教えます。の続編となります。

私は不動産投資物件の査定について実務を知らないため、査定額が適正かどうかや、査定額=売却価格になるのか?といった事は判断出来ません。

それを踏まえた上で、査定会社から私にとっては衝撃の査定額が出ましたので紹介させていただきます。

Wエステートからの売却査定額は993万円

結論を最初に申し上げると

私の保有するワンルームマンションの売却査定額は993万円でした。

これは査定会社の1つである、Wエステートが提示してくれた売却査定額です。

この売却査定額の993万円が、実際に私の保有するワンルームマンションの取得価格等と比べてどうなのか?

そもそも売却査定額の993万円が適正なのかどうなのかを検討してみます。

不動産売却査定に出したワンルームマンションと売却査定額の比較

まずは、私の保有するワンルームマンションの売却査定額である993万円が高いのか、安いのかを図るために、不動産売却査定に出したワンルームマンションについて概要を紹介しておきます。

なお、購入時(2017年5月)の状況となっています。

購入時(2017年5月)から1年半たっており、経年劣化により価値は下落していると考えたとしても、物件価格である1,430万円と売却査定金額の993万円にはかなりの開きがあります。

これでは、到底売却しようとは思わないですよね。

東京オリンピックや大阪での万博開催などのトピック的に価格が上昇する事がなければ、不動産に関する情報量が少ないサラリーマンが行う不動産投資はやっぱり長期目的で考えられる人が向いているんだろうなと思います。

売却査定額の993万円は適正な価格なのか

一般的には、売却査定額を算定する場合は不動産投資物件の周辺にある同様の取引事例や相場を元に、経年劣化の価値減少、駅まで距離、広さ等を考慮して算定されます。

この方法を「取引事例比較法」と呼びます。

今回はワンルームマンションの売却査定ですので、3LDK等と比較されると、適正な価格は出ません。

それを踏まえて、Wエステートが売却査定額を算定したレポートを確認してみました。

このレポートですが、23ページもあるレポートでここまでしてくれるんだと関心しました。

レポートの全てを見せる事は出来ませんが、売却査定価格に関するサマリーは以下のような感じです。

不動産売却査定レポート

備考欄にもある通り、募集事例の中から想定価格を算定しています。

つまり、株式会社Wエステートでは、一般的な不動産投資物件の売却査定方法である「取引事例比較法」によって想定価格を算出している事がわかります。

なお、同一マンションの事例と記載がありますが、レポートを見る限り近辺にある類似物件を元に算出しているようです。

そのように考えると、売却査定額の993万円は金額としてはある程度適正な価格なのかなといった所です。

kai
ローン残債、仲介手数料等の売却費用を考えると、売却しようとは到底思えない金額ですね。ローン残債については毎月のキャッシュを繰上返済に充てているとはいえ、購入して1年半程度なのでそんなに減っていません。

保有する区分所有マンション(マンション1室)の売り時は?

売却査定額が993万円であるという事実を踏まえた上で、レポートを詳細に見ていくと、近辺の類似物件においては築16年~20年くらいの物件が良い条件で売却出来てそうです。

という事は私のマンションに当てはめると、購入時に築12年なので4年後から8年後くらいが一旦の売り時と考えて良さそうです。

建物附属設備の償却も3年半後には終わりますしね。

現時点の賃料収入や管理費をベースに考えると、建物附属設備の償却が終われば、保有している区分所有マンションから得られる所得がプラスになってしまう想定なんですよね。

所得がプラスになるという事は税金を納める必要が出てくるということです。

いや、税金は納めてなんぼだと思っているんですよ。節税が気にならないくらい儲ける事が出来れば私個人としても万々歳ですし、社会に対する貢献度合も上がる事になるんで。

節税が趣味じゃないなら、節税する方法を考えたり、節税の為の数字を作成する時間を「もっと儲かるようになるには?」とか「プライベートの充実」なんかに回した方がよっぽど有意義だと思っていますし。

とはいえ、今ある状況と今後の状況を考えれば、お金や時間の最適な資源配分を行うという観点からは、3年後くらいから本格的に保有するワンルームマンションを売るつもりで査定を始めるのがベターなんだろうなと考えています。

ワンルームマンションの売却査定に対応してくれた3社の概要

ここまで、Wエステートの売却査定をベースに記事を進めてきましたが、どのような不動産会社がワンルームマンションの査定に対応してくれたのかを紹介しておきます。

■ 株式会社Wエステート
TEL:03-6417-0555
→Wエステートのホームページはこちら

上記で紹介している会社ですね。査定に対応してくれた3社の中でレスポンスが一番早かったです。

ただ、売却査定関連の連絡内容では、既に不動産売却査定サイトである「リビンマッチ」を通して伝わっているであろう情報を再度聞いてくるなど不満が残った会社です。

■ 株式会社エルズホーム
TEL:03-5794-5151
→エルズホームのホームページはこちら

エルズホームはAI(ビッグデータ)を使った将来的な収支シミュレーションも可能との事です。

また、実際に私が保有しているワンルームマンションについて、過去に売買実績がある会社です。

■ 株式会社Diskar Corporation
TEL:06-6534-3878
→Diskar Corporationのホームページはこちら

Diskar Corporationは、査定に対応してくれた3社の中で最も印象が良かった会社です。

不動産会社としての価格希望もありながら、こちらに合わせてくれるという姿勢が、正直で思いやりのある雰囲気でした。

上記がワンルームマンションの売却査定に対応してくれた3社の概要となります。

売却希望価格等を伝えて連絡が途絶えた査定会社

ここで、株式会社Wエステート以外の2社の査定額はどうだったんだって話なのですが、メールにて売却希望価格等のやり取りをしている中で連絡が途絶えました。

査定会社からすれば、この金額を超えてくると、交渉するだけ時間の無駄という心理はあるんでしょうね。

それぞれの査定会社について連絡が途絶えた詳細について紹介します。

株式会社エルズホームとの売却査定に関する連絡

連絡を取り合う過程で、少しイラっとしてしまい、連絡が途絶えた会社が株式会社エルズホームです。

担当の方も、悪い人では無かったと思いますが、、、メールのやり取りを紹介します。

売却査定を申し込んで、エルズホームから来たメール内容の最後文章が

まずはご連絡を頂き今後の方向性や打ち合わせができればと存じます。

だったので

kai
ご連絡ありがとうございました。
電話は難しいので、査定に不足している情報がございましたら
メールで連絡いただけると幸いです。
と返信しました。そして、約一か月後…
(個人名は伏せさせていただきます。)
先月マンションのご査定を頂きました件で、連絡をさせて頂いております、
株式会社エルズホームの○○です。あの後、マンションのご売却等はいかがでしょうか。
ご連絡を頂けますと幸いです。
宜しくお願いいたします。

kai
連絡を頂けますと幸い?
いや、こちらはワンルームマンションの売却査定を出していて、情報に不足があれば言って下さいとメールを返信しているにも関わらず、マンションのご売却等はいかがでしょうかとは?
ワンルームマンションの査定額を出してくれないと、困るのですが…
と思い、以下のような少し不満感のあるメールを送ってしまいました。

kai

お世話になっております。
いくつかの会社から提案をいただきましたが、貴社も含めて査定額が提示されない、又は査定額が希望に届いていないため、喫緊の売却は保留する結論となりました。
よろしくお願い致します。

結果として、このメール以降は何の連絡もなくエルズホームとのやり取りは終わりました。

株式会社Diskar Corporationとの売却査定に関する連絡

次に、売却希望価格を伝えた株式会社Diskar Corporationとのやりとりを紹介します。

区分所有マンション(マンション1室)の売却適正価格がわからないので、この金額以上なら即売却しますという金額を売却希望価格として伝えました。

メールのやり取りをする過程で、Diskar Corporationから最低限欲しいという下限の金額ラインを教えて欲しいといわれたので、1,580万円と希望を出しました。

その他にも、家賃収入金額の再確認や、ローン残債について聞かれたので正直に答えました。

その結果、以下のメールが届きました。

お返事いただきありがとうございます。

早速、弊社の購入希望者様へご紹介してみまして金額が出揃いましたら、メールで価格提示をさせていただきます。

ご希望金額まではさすがに難しいとは思いますが、少しでも高い金額で買主様にご購入いただけるよう頑張ります。

引き続き何卒宜しくお願い申し上げます。

kai
うん。特に違和感のないメール内容。

ですが、待てど待てども、これ以降にDiskar Corporationから連絡が来ることはありませんでした。

こんな感じでDiskar Corporationとの連絡は途絶えました。

ワンルームマンションの売却査定 まとめ

全3回にわたって、私の保有するワンルームマンションについて不動産売却査定の申込を行い、売却査定額が出るまでの体験談を紹介してきました。

結果として、私の保有するワンルームマンションは993万円という残念な売却査定額がでました。

売却査定額の算定方法も不動産の査定で一般的に行われる、「取引事例比較法」による方法であり、相場としては適正な価格だと考えています。

そういえば、どこの不動産投資セミナーで言われたのかは忘れましたが、売却益が出るのは東京なら購入して5年後~、大阪だと10年後~と言われたのを思い出しました。

過去2回の記事については以下で紹介しておきますので、興味のある方はご覧いただけると嬉しいです。

kai
実際に売却するしないに関わらず、売却査定のレポートを入手出来れば、保有しているワンルームマンションの周辺状況が分かるのでおすすめですよ。

第1回:【不動産売却査定サイト】リビンマッチの評判・口コミと無料申し込み体験

第2回:リビンマッチの不動産売却査定後はどうなる?私の体験談教えます。




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