不動産投資物件を購入するためには、不動産会社と話をする必要があります。

前回の記事で、不動産投資セミナーから大阪の不動産会社であるセオリーファクトリーと面談を行った記事を書きました。

→大阪の不動産会社セオリーファクトリーとの面談体験

今回の記事は前回の面談の続きで、新築・中古の不動産投資物件を紹介される場面の詳細な記事になります。

この記事から見てくれる方のために、前回の概略について簡単に紹介しておきます。

大阪の不動産会社セオリーファクトリーとの面談体験

私は2件目の不動産投資物件(区分所有マンション)を探しているのですが、不動産価格の上昇によって希望の表面利回りを超える物件が中々見つかりません。2件目取得に向けて足がかりになればと思い、以下のセオリーファクトリーの不動産投資セミナーに参加しました。

→「0から始める目からウロコの資産づくりセミナー」

上記の不動産投資セミナーを受けて、その後に個別面談の申し込みを行った事によって面談が実現しました。

1棟物件のデメリットを聞き、セオリーファクトリーの会社概要を聞きながら話を進めて、いよいよ新築・中古の不動産投資物件を紹介される事になりました。

1棟物件では原状回復費用や水漏れ修理費用が多く発生する事が分かりました。

1棟物件の特有の費用は、排水管更新工事ですね。原状回復費用や水漏れ修理費用に比べて金額の桁が1つ違います。

そういった事もきちんと考えて、1棟物件を購入しないといけないなと感じました。

会社自体は、大阪の本町にあって規模も拡大中の業績の良い会社ですね。

バスケットボールの大阪エベッサのオフィシャルパートナーもしている会社です。

それでは、物件紹介の話を書いていこうと思います。

新築区分所有マンションの紹介

岩沢さん
Kaiさんに紹介したい物件を3つお持ちしました。まず1つ目の物件はこちらになります。自社物件となっております。

セオリーファクトリーでは、自社で物件を所有し、サブリース方式で販売をしていました。

そのため、安心と引き換えに手元キャッシュは低くなります。

サブリースについては、メリット・デメリットがあると思いますが、私はあまり好きではありません。

基本的に自分がここなら入居者も入りやすくて、価値の下がりにくい立地の区分マンションを選ぶため、空室リスクについてはあまりないと考えています。

また、もっと言えばサブリースで入ってくる収入が、ずっと続く保証はありません。

話は聞きましたがメリットは感じませんでした。

kai
へぇ、自社でも所有して販売しているんですね。立地も良くて中々良いですね。でも、やっぱりサブリースなので月額の収支のプラスが低く感じます。

セオリーファクトリー新築

セオリーファクトリー新築2

岩沢さん
そうですが。サブリースに興味が薄いのであれば、Kai様にとって魅力が低いのかもしれませんね。
岩沢さん
それでは、こちらの物件はいかがでしょうか。

そういって、中古の区分所有マンションを2つ、紹介してくれました。

中古区分所有マンション 2物件の紹介

岩沢さん
1つ目は、長堀橋徒歩3分にある物件です。

築12年ですが、資料を拝見する限り、とても綺麗なマンションだと思いました。

そこそこ広い1Kのタイプで、1件目に取得した物件よりも良く思いました。

ただ、ネックは物件価格です。

長堀橋から徒歩3分だけあってそれなりの値段がしました。

kai
これは良い物件ですねー。私好みの物件で、何より徒歩3分というのはとても魅力的です。ただ、やはり利回りが微妙です。この物件であればもう少し利回りが欲しいです。 

セオリーファクトリー中古

岩沢さん
そうですか、こちらも物件は大阪市内でも中央区の物件となっていますので、やはりそれなりに物件価格が高くなってきます。それでは、次の物件も紹介させてもらいます。
岩沢さん
こちらは、谷町6丁目から徒歩4分の物件になります。谷町4丁目までも徒歩で行ける距離ですので、谷町線のほか、長堀鶴見緑地線と中央線が利用出来て心斎橋や本町に簡単に出ることが出来ます。

こちらの物件は築13年です。

広さも上記と同様に十分の1K のタイプです。

設備も整っていて、素晴らしいマンションだと思いました。

kai
1つ目に紹介していただいた物件より、私はこちらの物件の方が好みです。物件価格が少し安く利回りが良いですね。ただ、管理費と修繕積立金がこの値段なんですね。うーん。 

管理費と修繕積立金の金額が安い結果、利回りが良く見えます。近々、修繕積立金の金額はあがると想定されます。

そうなると利回りは一気に落ち込みます。

そういった事を考えると、魅力的ではありますが即決できるレベルではないなと感じました。

セオリーファクトリー中古2

色々悩んだ結果、その場での回答は保留として、家に持ち帰り再検討してみる事にしました。

物件の質としては私が保有している1件目より、立地の点で上回っていそうです。

売却を考えた時には、十分耐えれるかなーとは思いましたが、即決するほどの物件ではないと判断しました。

セオリーファクトリーとの面談 新築・中古不動産投資物件の紹介 まとめ

セオリーファクトリーとの面談を行ってみて、率直に感じたのは丁寧な物件説明だったという事です。

また今後、不動産市場(大阪)がどうなっていくのかについて、情報を交換できたことはメリットです。

やはり、大阪市内、特になにわ筋線が通る駅近にある不動産投資物件は強いと感じました。

さらには、IRについても開発を見越して、不動産投資物件を取得しておくという先行投資をかけるメリットもあると感じました。

ただし、即決出来るような物件ではなかったため、自宅に持ち帰って、1件目との比較や紹介いただいた物件情報を詳細に調べて結論を出そうと思います。

なお今回、面談を行ったセオリーファクトリーの不動産投資セミナーは以下から申し込みが出来ます。

無料ですので、不動産投資の知識を増やすために参加する価値はあると思いますので是非ご利用ください。

→株式会社セオリーファクトリーの不動産投資セミナー